路線価 (2023) 神奈川県横浜市磯子区上中里町1009-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２
価格時点	2023 年
駅名	洋光台駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円／坪 1平米 15万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ根岸線及び京浜急行本線沿線の徒歩限界圏からバス圏住宅地の圏域。需要の中心は１００㎡前後の新築建売物件で、市内在住の三十代ファミリー層の一次取得者層が割安感を求めて、賃貸住宅からの住み替え需要で取得することが多いと推測する。更地の取引は少なく、取引の中心は周辺のマンションと競合する１００㎡程度の新築建売物件で３０００万円台半ば、標準地規模の中古物件も３０００万円台で取引される。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ根岸線、京浜急行本線、市営地下鉄ブル－ライン沿線で、最寄駅へバス圏にある磯子区を中心とした横浜市南東部の住宅地域である。需要層の中心は概ね横浜市内の居住者であり、サラリ－マン層・自営業者等幅広く、市外からの転入も見られる。近年は既存の戸建住宅敷地を分割した建売やマンションが流通の中心で、中古住宅の需給も見られる。土地４０坪未満、建物３０坪程度の新築建売で、総額３５００万円前後が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) バス圏の取引が少ないため、範囲を広げて比準価格を査定した。駅との接近性が価格に直接的に表れることから、比準価格は、特に類似性の高い事例から地域の取引価格水準を把握するよう努めた。収益価格はファミリータイプの共同住宅を想定したが、賃貸需要が弱く低めに得られた。当該地域は自用の取引が多いことを考慮し、比準価格を中心として収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域はバス圏の傾斜地にある既成市街地であり、比準価格は類似性ある同種の住宅地域の取引を中心にして、求めたものであり実証的である。収益性はやや認められるものの、土地価格に対応する賃料の徴収が困難であることから、収益を目的とした土地需要はほとんど見られず収益価格の規範性は劣る。このため、本評価では比準価格を中心に、収益価格を参酌して、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	洋光台駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	12 m
面積	173 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一方通行路に面する北傾斜地。東側の笹下釜利谷道路よりも標高が約１０ｍ以上高い。
街路	基準方位北、１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)容積率が１５０％で最低敷地面積が定められていないほか、バス便は比較的優れるため、小規模住宅を中心に一定の需要があり、人口は横ばいで世帯数は微増。傾斜地では、当面、現状のまま推移すると予測する。 (2)中規模低層住宅を標準とする既成住宅地域。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。供給は少ないが駅から遠く需要は横ばいである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)磯子区の人口数は微減傾向にあり、高齢化率は市平均よりも高くさらに進行している。汐見台でマンションが新築されたほか、新規開発は見られない。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、穏やかに改善している。磯子区の人口はほぼ横ばいから微減、高齢化は年々上昇傾向である。
地域要因
(1)品薄感が強い中、駅に近い住宅地価格が上昇し、周辺部にも需要が波及する動きが見られるが、生活利便性が劣る当該地域への影響は未だ見られない。 (2)最寄駅からはバス圏の北方下り緩傾斜の既成住宅地域である。地域要因に特別の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北方下り傾斜の地勢にある西方位の中間画地。個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050502 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,851 円／平米 51万8,549 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,919 円／平米 51万5,468 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,453 円／平米 51万3,928 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050502 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,760 円／平米 54万1,391 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,990 円／平米 52万5,621 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,720 円／平米 51万4,810 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,496 円／平米 52万682 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,826 円／平米 50万8,549 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,672 円／平米 50万8,040 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,643 円／平米 50万1,332 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,706 円／平米 50万4,846 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,824 円／平米 45万8,952 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050502 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,932 円／平米 60万8,079 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,227 円／平米 59万9,136 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,293 円／平米 51万3,399 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情