路線価 (2023) 神奈川県横浜市磯子区森1-2031-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
価格時点	2023 年
駅名	磯子駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4億2,400万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万4,968 円 1平米 42万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億2,400万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万4,968 円／坪 1平米 42万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、磯子区を中心とする横浜市南東部の鉄道各線の駅を中心に広がる店舗、事務所及び共同住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は地場の個人、法人の事業者である。ただ、駅前に所在する規模の大きい画地は、希少性及び多様性を有し、不動産業者等の需要も考えられる。そのため、需要は堅調であり、地価は微増傾向にある。商業地は、敷地の規模、繁華性等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は横浜市南部一円の駅近くの商業地域。比較的小規模なもので需要層の中心は地場の企業や事業主、経営者或いは大手法人が支店、営業所として活用することが考えられ、大規模用地はマンション開発業者が考えられる。供給は事業の移転・縮小、廃止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主である。土地は立地・規模等により差異があるが、土地は約３００坪程度、約４億円超程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一定の繁華性は認められる駅前商業地域であるが、土地価格に見合う賃料の稼得は難しく、賃貸事業による収益を目的とした取引は限られるため、収益価格の説得力はやや劣る。取引の多くは周辺の取引相場を指標とした取引であり、比準価格の説得力が相対的に優っている。したがって、本鑑定評価においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的に収集した規範性のある取引事例を採用して求めた信頼性の高い価格である。一方、収益価格は対象不動産が将来生み出すと予測される純収益を資本還元して試算した理論的な価格であるが、賃料水準がやや低迷していることから、結果的に低位に求められた。従って本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地価格から検討した価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磯子駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	299.8 坪 (991 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行、店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
標準地の範囲
東	80 m
西	0 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持していくと予測される。 (2)駅前の商業地として熟成しており、当面保守的に現状をこのまま維持するものと思料され、地価動向も堅調に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 144万1,416 円 1平米 43万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 144万1,416円 1平米 43万6,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)背後の住宅需要を踏まえて、駅前の商業地の地価の上昇幅は昨年より拡大したが、路線商業地域のマンション需要は大幅に上昇しているわけではない。 (2)インフレ等による景気の悪化により、繁華性、利便性の高い駅前等を除き、地価は弱含み、需要は二極化傾向である。
地域要因
(1)駅前商業地域であるが、共同住宅等もみられ、多様な需要がみられる地域であり、地価は微増傾向にある。 (2)駅前の商業地域ということもあり、地価は堅調に推移していくものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)二方路地であり、利便性の優位性が認めれる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,856 円／平米 108万7,198 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,420 円／平米 111万2,205 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,310 円／平米 140万6,075 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５１０Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,478 円／平米 65万6,168 円／坪
推定価格 平米 坪	40万1,677 円／平米 132万7,944 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,142 円／平米 141万8,743 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,909 円／平米 143万7,809 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,433 円／平米 145万9,377 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,714 円／平米 136万7,738 円／坪
査定価格 平米 坪	42万2,000 円／平米 139万5,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万933 円／平米 99万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,484 円／平米 104万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	43万195 円／平米 142万2,225 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万6,735 円／平米 131万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	45万1,088 円／平米 149万1,297 円／坪
標準価格 平米 坪	42万6,359 円／平米 140万9,543 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情