路線価 (2023) 神奈川県横浜市金沢区片吹104-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４
価格時点	2023 年
駅名	能見台駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円／坪 1平米 18万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京急本線、シーサイドライン沿線等を中心とする金沢区及び隣接区の住宅地域。需要者の中心は一般所得層で、地域内の買い替え、圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩限界圏で起伏もあるが、旧来の分譲地で環境良好であり、供給の少なさもあって、地価は横ばい傾向となっている。中心価格帯は１５０～２００㎡程度の土地で３０００万円台前半、小規模新築建売建売は４０００万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は、主として金沢区及び隣接区のうち京急本線各駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内又は東京方面への通勤者等が中心である。近隣地域は、住環境は比較的良好であるが、最寄駅よりやや遠く利便性がやや劣る。近年は細分化傾向にあり、既存画地の分割による建売住宅等が多く、取引の中心は、新築戸建住宅で４０００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中規模の一般住宅用地であり、需要者は取引に当たって利便性、快適性等を念頭に周辺類似物件との比較検討を踏まえて価格判断を行うのが一般的であり、収益性についてはさほど重視されないものと考えられる。本件では、複数の類似の取引事例から求め、豊富な資料に基づき市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域ではアパートは散見される程度である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似性の高い取引事例を得られた。需要者である個人は、販売価格と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし意思決定する。市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	能見台駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	14 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、穏やかに改善している。金沢区の人口は微減しており、高齢化は進んでいる。 (2)金沢区の人口は減少傾向が続いている。高齢化率は市平均を上回る。不動産需要は、駅徒歩圏及び平坦地は比較的良好、バス便圏も一部で回復。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩限界圏の古い分譲地内に存し、行政的に細分化も困難であるが、供給は少なく地価は横ばいである。 (2)駅徒歩限界圏で、高低差も大きい既存住宅地域。地域要因に特段の変化はない。地価は概ね横ばい。
個別的要因	(1)西側で道路に接面するため、日照等で若干の優位性が認められる。個別的要因に変化は認められない。 (2)特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万176 円／平米 72万7,902 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,179 円／平米 62万2,120 円／坪
標準価格 平米 坪	19万272 円／平米 62万9,039 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050507 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,731 円／平米 58万4,273 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,266 円／平米 57万2,817 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,326 円／平米 60万9,382 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050509 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,144 円／平米 52万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,052 円／平米 61万5,088 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,806 円／平米 63万4,111 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050509 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区片吹１０４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,417 円／平米 56万93 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,417 円／平米 56万93 円／坪
標準価格 平米 坪	20万257 円／平米 66万2,050 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情