路線価 (2023) 神奈川県横浜市金沢区乙舳町42-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外
価格時点	2023 年
駅名	野島公園駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,860万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はシーサイドライン及び京急本線各駅の徒歩圏の住宅地の圏域。特に海に近い地域では一部の根強い需要が見られる特徴がある。需要の中心は三十代から四十代の市内及び隣接市在住の一次取得者が多い。細分化された小規模画地の建売物件の人気が高く、取引の中心は１２０㎡程度の画地で、更地が２０００万円程度、新築戸建物件が４０００万円程度と比較的割安感がある物件が対象で、利便性の高い同価格水準のマンションと競合関係にある。 (2) 同一需給圏は、概ね金沢区及びその周辺の京浜急行線、シーサイドライン等の沿線の住宅地域である。需要者の中心は横浜、東京方面へ通勤する横浜市内居住者であるが、東京方面への通勤圏であることから、同一需給圏外からの転入もみられる。最寄り駅から徒歩圏に所在し、居住環境も良好であるため、需要は堅調に推移している。土地は約１７０㎡・更地で、２，８００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大学が近いため賃貸物件は比較的多いが、取引価格の伸びに賃料水準が追いつかないため、ファミリータイプを想定した収益価格は低めに得られた。他方、比準価格はシーサイドライン沿線の取引事例のうち、価格牽連性の高いものに基づいて査定したため、地域の取引価格水準を反映した価格が得られたと考える。以上により、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりとした。 (2) 周辺は最寄り駅から徒歩圏内の住宅地である。アパート等もみられるが、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	野島公園駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外
標準地の範囲
東	130 m
西	100 m
南	90 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.7 m
奥行き	12.6 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	周囲を海に囲まれ、標高は２ｍ未満。島の大半を野島公園が占める。
街路	基準方位北、４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅との接近性が優れるうえ、海にも近い環境が根強い需要を維持する。金沢八景駅周辺の再開発が終了し、周辺の住宅地需要はさらに増える傾向が見られる。最低敷地面積が１００㎡のため小規模物件が増えると予測する。 (2)中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化率は３０％越え市の水準を大きく上回る。人口は社会増が見られるが、自然減が大きく、微減を続ける。シーサイドラインは順調に客足が回復。 (2)金沢区の人口は減少し高齢化が進行している。郊外の団地は過疎化が進んでいたが、ほぼ底値に達したため、地価は、下落から横ばいに転じた。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、最寄りの「野島公園」駅乗降客数はすでにコロナ禍前を上回る。人口は横ばいから微減だが、希少性があり需要は堅持。 (2)最寄り駅から徒歩圏に所在する既成住宅地であり、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)北東向きの中間画地で、敷地の分割ができない。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050506 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,736 円／平米 61万7,349 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,291 円／平米 61万9,184 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,690 円／平米 58万4,137 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050508 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,634 円／平米 46万1,630 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,140 円／平米 57万9,013 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,442 円／平米 57万6,705 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,288 円／平米 66万8,764 円／坪
推定価格 平米 坪	20万324 円／平米 66万2,271 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,043 円／平米 57万5,386 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,571 円／平米 48万4,564 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,690 円／平米 47万8,345 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情