路線価 (2023) 神奈川県横浜市金沢区泥亀1-2-159 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９
価格時点	2023 年
駅名	金沢文庫駅 から 440m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万5,270 円 1平米 29万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万5,270 円／坪 1平米 29万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京急本線及びシーサイドライン各駅の徒歩圏の住宅地の圏域。区内で最も生活利便性の高い地域であり、容積率が１５０～２００％で駅から平坦な地域では、規模の小さい建売住宅の需要が高く、三十代の市内在住のファミリー世帯の一次取得者が需要の中心となる。更地の取引は少なく、取引の中心は１００㎡程度の画地に建築した３階建の新築建売住宅で、５０００万円程度で推移する。不動産業者による仕入価格水準も高止まりしている。 (2) 同一需給圏は京浜急行本線、金沢シーサイドライン沿線で、最寄駅徒歩圏の金沢区を中心とする横浜市南東部の住宅地域である。需要の中心は横浜市内の居住者、会社員層等幅広く、市外から転入も見られる。既存の戸建住宅敷地を分割した建売やマンションが流通の中心で、中古住宅の需給も見られる。近隣地域は最寄駅へ平坦動線の徒歩圏住宅地域で、土地４０坪未満、建物３０坪程度の新築建売で、総額５０００～５５００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ワンルームタイプの共同住宅が多く賃料水準が高いため、収益価格は高めに得られた。比準価格は、対象標準地に近接する事例も含めて査定したが、何れも業者の仕入事例のため、慎重に要因補正を行って地域の取引価格水準を的確に把握するよう努めた。当該地域は自用の取引が多いものの、共同住宅の取引も見られるため、比準価格を中心に収益価格も斟酌し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅へ平坦動線の徒歩圏住宅地であるが、アパート等も見られ自用目的の取引ばかりではない。比準価格は類似性ある同種の住宅地の取引を中心にして求めたものであり実証的である。収益性はやや認められるものの、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を参酌して、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金沢文庫駅南東方
距離	440 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.6 m
面積	151 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	駅まで平坦で、公共施設、商業施設にも近接。標高２ｍを切る埋立地。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)サニーマート跡地に令和５年２月に竣工する「プライム金沢文庫」の価格帯は４３００～６４００万円。すでに完売したことから、周辺の建売物件も同価格水準で高止まりするものと予測する。 (2)中小規模低層住宅を標準とする既成住宅地域。今後も現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化率は３０％越え市の水準を大きく上回る。人口は社会増が見られるが、自然減が大きく、微減を続ける。シーサイドラインは順調に客足が回復。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、穏やかに改善している。金沢区の人口は微減しており、高齢化は進んでいる。
地域要因
(1)泥亀一丁目サニーマートの跡地で総戸数１０６戸のマンションが令和５年２月に竣工予定。安い区画が４３００万円程度だったがすでに全戸が完売。 (2)最寄駅から平坦で徒歩圏の住宅地域である。
個別的要因	(1)南側で市道に面し日照に優れる。敷地の分割も可能であり、競争力は高い。 (2)ほぼ平坦な地勢にある南方位の中間画地。個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,296 円／平米 104万5,675 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,459 円／平米 105万6,131 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,161 円／平米 97万2,496 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050510 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,079 円／平米 88万6,269 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,805 円／平米 91万8,423 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,672 円／平米 102万470 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,882 円／平米 121万6,218 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,975 円／平米 121万9,831 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,405 円／平米 116万1,745 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050507 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,441 円／平米 125万1,126 円／坪
推定価格 平米 坪	35万8,823 円／平米 118万6,269 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,917 円／平米 96万8,384 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情