路線価 (2023) 神奈川県横浜市金沢区泥亀2-87-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７
価格時点	2023 年
駅名	金沢文庫駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,690万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万8,904 円 1平米 28万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,690万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万8,904 円／坪 1平米 28万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、金沢区を中心とする横浜市南東部の店舗、事務所等が集積する商業地域である。需要者の中心は地場の個人、法人の事業者である。ただ、区役所等の施設があるため、規模の大きい画地は、マンション用地として、不動産業者等の需要も考えられる。商業地は、敷地の規模、繁華性等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するのは困難であるが、近隣地域の周辺では、概ね１７０㎡・更地で、４，８００万円前後での取引が多いようである。 (2) 同一需給圏は横浜市南部一円の幹線道路背後の商業地域。規模を考慮すると需要層の中心は地場の企業や事業主等である。需要は地場の法人、経営者或いは大手法人が支店、営業所として活用することが考えられ、大規模用地はマンション開発業者が考えられる。供給は事業の移転・縮小、廃止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主である。土地は立地・規模等により差異があるが、土地は約５０坪程度、約４千５百～５千万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道背後の中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料の稼得は難しく、賃貸事業による収益を目的とした取引は限られるため、収益価格の説得力はやや劣る。取引の多くは周辺の取引相場を指標とした取引であり、比準価格の説得力が相対的に優っている。したがって、本鑑定評価においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、また、対象標準地の価格変化の動向も十分考慮のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、幹線道路背後の近隣商業地域で中層店舗兼事務所併用ビル等が多い地域。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算されたので、市場の実態を反映し代替関係が成立する同一需給圏を広く取り、広域的に資料を収集して比準した。よって本件評価では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金沢文庫駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、事務所、病院等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	20 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所以外にも公共施設も多く集積する近隣商業地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持していくと予測される。地価は、微増傾向にある。 (2)駅から離れているものの、周辺に区役所、警察署、法務局など公共施設が整備され、近隣商業地域としては熟成されている。したがって顧客量も安定して見込め、地価はこれから先も堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金沢文庫駅と金沢八景駅の中間に位置し、また、周辺の国道１６号線沿いに新築マンションが完売しているため、人口増加による好影響が期待される。 (2)インフレの影響等による景気の悪化により、繁華性、利便性の高い駅前等を除き、地価は弱含み、需要は二極化傾向である。
地域要因
(1)金沢区役所の整備が完了した。それ以外の地域要因に変動はない。 (2)金沢区役所の再整備も完了し、地域として成熟しており、特に変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な画地であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０５０９Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,787 円／平米 79万9,348 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,702 円／平米 78万9,149 円／坪
標準価格 平米 坪	28万826 円／平米 92万8,411 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５０９Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,932 円／平米 94万5,291 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,648 円／平米 95万964 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,968 円／平米 95万8,634 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050501 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,350 円／平米 83万963 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,853 円／平米 83万2,626 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,548 円／平米 94万4,022 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,700 円／平米 73万6,246 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,260 円／平米 74万1,404 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,028 円／平米 92万9,079 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情