路線価 (2023) 神奈川県横浜市金沢区鳥浜町3-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区鳥浜町３番４
価格時点	2023 年
駅名	鳥浜駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億7,400万 円 (1983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,400万 円 (1983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円／坪 1平米 13万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内湾岸地域に形成された工業団地の圏域。当該地域はシーサイドラインが乗り入れ、従業員の利便性が優れるほか高速道路等の幹線道路が近い上、物流施設が急速に増える他の湾岸工業地域に比べて割安感があるため、根強い需要がある。横浜環状南線の完成時期が不透明となったものの、当該地域にも大型物流施設が進出し始める等の影響もあって地価は上昇を継続。中心価格帯を把握することは困難だが、㎡当たり１３～１５万円程度と判定した。 (2) 同一需給圏は、横浜市内・周辺市の臨海工業地域及び神奈川県内の内陸工業地域である。需要者は中小規模の運輸業・製造業等の事業者が中心である。近隣地域は、首都高速道路・幹線道路と近接しており利便性が良好な地域で、工業地としての需要は安定している。取引される規模や価格は様々で、需要の中心となる価格帯を明示するのは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は比較的高めに得られたが、工場や倉庫は敷地と建物が一体で賃貸され、賃料水準にもばらつきが強く見られるため参考にとどめる。比準価格は、取引にあたって個別の事情を含む工業地の取引事例の内容を慎重に検討分析し、横浜市南部の湾岸工業地としての取引価格水準を適切に把握するよう努めた。以上により、比準価格を標準として、対象標準地の時系列的な価格推移を検討した結果、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、運輸及び製造目的の工業地で、自社保有の倉庫、工場、事務所等の取得を目途とする法人の投資行動から、比準価格の規範性は高い。一方、賃貸工場、賃貸倉庫等の賃貸は少なく、土地代に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位となった。よって本件では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較検討し、単価と総額との関連性にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鳥浜駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	599.8 坪 (1983 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市金沢区神奈川県横浜市金沢区鳥浜町３番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	60 m
面積	1983 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	鳥浜工業団地の一画。中小規模の製造業や倉庫が多いが大型物流施設も増えつつある。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場が多い工業団地だが、幸浦や昭和町で立て続けに大規模物流施設が建設され稼働し始めた。環状南線の完成時期は不透明だが、高速道路ＩＣや駅との接近性、割安感が手伝って当面は需要が維持されると予測する。 (2)中小規模の倉庫・事務所等が建ち並ぶ地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化率は３０％越え市の水準を大きく上回る。人口は社会増が見られるが、自然減が大きく、微減を続ける。シーサイドラインは順調に客足が回復。 (2)金沢区の人口は減少傾向が続いている。高齢化率は市平均を上回る。不動産需要は、駅徒歩圏及び平坦地は比較的良好、バス便圏も一部で回復。
地域要因
(1)ブランチ横浜南部市場、アウトレットパークは堅調に顧客を集め、シーサイドライン鳥浜駅の乗降客数はコロナ禍前を超える。環状南線の開通は延期。 (2)高速道路、幹線道路、駅等の利便性に優れる地域。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)バス停まで徒歩２分、コンビニにも近接する。令和３年７月に市営バスが新設され、能見台駅・京急富岡駅・新杉田駅・磯子駅への接続が向上した。 (2)特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050509 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区鳥浜町３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,376 円／平米 64万2,607 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,978 円／平米 67万7,657 円／坪
標準価格 平米 坪	15万167 円／平米 49万6,452 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５１０Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区鳥浜町３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,587 円／平米 65万9,835 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,447 円／平米 65万6,066 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,949 円／平米 46万2,671 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	11.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５１０Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区鳥浜町３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,119 円／平米 34万911 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,769 円／平米 35万6,284 円／坪
標準価格 平米 坪	12万412 円／平米 39万8,082 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０５１０Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市金沢区鳥浜町３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,658 円／平米 80万2,227 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,490 円／平米 84万7,956 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,864 円／平米 67万7,280 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050401 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市金沢区鳥浜町３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,841 円／平米 85万9,034 円／坪
推定価格 平米 坪	27万235 円／平米 89万3,397 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,972 円／平米 49万2,501 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情