路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区新吉田東6-2028-122 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
価格時点	2023 年
駅名	綱島駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,710万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,710万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万5,352 円／坪 1平米 29万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急東横線綱島駅西方の住宅地域を含む圏域で、主として新吉田東、綱島西、綱島台等の戸建住宅地域によって形成されている。需要者の中心は横浜市内在住の一次取得者又は二次取得者だが、東急東横線の利便性により都内等からの転入者も見られる。対象標準地は綱島駅からやや距離があるものの、バス便が充実しており、住宅需要は安定している。中心価格帯は土地の場合１２０㎡で３５００万円程度、新築戸建住宅の場合５０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏は東急東横線沿線の住宅地域一帯で、価格牽連性が強いのは東急東横線綱島駅からバス圏の住宅地域である。需要の中心は東京及び横浜都心部への通勤者である。周辺地域では総額を抑えた土地１００㎡以下から１２０㎡位の供給が盛んで、バス圏だが、バス便の運行本数も多く、生活利便性と値頃感から需要は堅調である。中心価格帯は土地１００㎡～１２０㎡で２千万円台後半～３千万円台半ば、新築戸建は総額４千万円台前半～５千万円台前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自己居住目的の取引事例が多い中、特に対象標準地と代替性が強く認められる新吉田東地区内の取引事例を複数採用し、説得力ある価格が得られた。収益価格については、対象標準地が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合う賃料収入の想定が困難であること等から低位に得られた。従って市場実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、指定基準地の半期変動率にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は綱島駅からバス圏の戸建住宅地域であり、自用の低層住宅が主で賃貸利用は極めて少ない。容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、単価と総額の関係に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綱島駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12.5 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)綱島駅のバス便エリアに位置する区画整然とした住宅地域で、今後も概ね現況の地域環境のまま推移するものと予測される。 (2)近隣地域は戸建住宅中心の既成住宅地域として熟成している。東急東横線綱島駅からバス圏ではあるが、バス便の本数も多く、平坦で値頃感のある敷地規模から、今後とも需要は堅調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港北区の人口は増加傾向にある。横浜中心部や東京へのアクセスの利便性等により、環境良好な住宅地に対する需要は好調に推移している。 (2)住宅ローン利用者約７割の変動型は現時点金利上昇の影響は軽微で日銀の国債残保有残高が高水準なため低水準と思料するが、金融政策の変動を注視。
地域要因
(1)綱島駅東口周辺の再開発が進捗中で、令和５年３月に現在の綱島駅の東側において新綱島駅の開業が予定されている。 (2)近隣地域は綱島駅からバス圏または徒歩限界圏の住宅地域である。交通利便性はやや劣るが、綱島駅圏は人気が高く、総額の割安感から需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北向きで接面する標準的な画地である。個別的要因について特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,308 円／平米 61万9,240 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,364 円／平米 81万1,173 円／坪
標準価格 平米 坪	28万416 円／平米 92万7,055 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050310 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,282 円／平米 84万7,268 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,804 円／平米 87万2,136 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,437 円／平米 98万9,939 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050301 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,023 円／平米 88万2,778 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,036 円／平米 94万5,635 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,561 円／平米 102万103 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050304 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万5,582 円／平米 147万3,094 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,303 円／平米 142万5,888 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,304 円／平米 113万1,657 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050311 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,831 円／平米 91万8,509 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,193 円／平米 92万3,012 円／坪
標準価格 平米 坪	27万9,753 円／平米 92万4,863 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情