路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区大曽根3-104-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
価格時点	2023 年
駅名	綱島駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	6,470万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,470万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万1,964 円／坪 1平米 29万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東急東横線沿線で、港北区内、徒歩圏の住宅地域が中心である。画地規模が大きく、やや総額が嵩むため、需要者は所得が高い都心等に通勤する中高年の買替層が多く見られる。ここ数年、綱島駅周辺の再開発の期待感も具現化しており、需要は、安定している。取引の価格等の中心は、土地で６０００万円程度、新築分譲住宅では、やや総額を抑えて８０００万円程度である。駅至近を中心に高額物件にも需要があるが利便性等により峻別化が見られる。 (2) 同一需給圏は東急東横線沿線の最寄駅から徒歩圏の住宅地域一帯で、特に代替競争関係が強いのは綱島駅徒歩圏の住宅地域である。主な需要者は東京横浜都心部の通勤者で、分割可能な既存画地は不動産事業者の参入も活発である。河川背後の低地に、バス便が運行しない通り抜け出来ない狭い街路が多いが、昔ながらの商店街も近く、再開発で商業環境が整う綱島駅徒歩圏で人気が高い。中心価格帯は土地２００㎡で５千万円後半、新築戸建は７千万円前半と把握。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層住宅地域としてほぼ熟成しており、周辺にはアパート等も散見されるが、収益物件としての取引は少ない。住環境や交通利便性を重視したエンドユーザーの実需取引が中心である。よって、収益性より、実際の市場で成立した取引事例を指標にして形成されている地域である。したがって本件では、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代替性を有する代表標準地との規準価格に留意し、更に単価と総額との関連に考慮し鑑定評価額を決定した。 (2) 綱島駅徒歩圏の住宅地域で在来の地主の相続対策による賃貸住宅も散見するが、建築費高騰や容積率低位なことも相俟って地価水準に見合う収益が得られず、地価形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものとなる。比準価格は同一需給圏内類似地域から居住環境、規模に類似した多数の信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。本件では自用目的の取引事例から求めた比準価格を重視し収益価格を比較考慮して対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	綱島駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15.5 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平坦な地勢の鶴見川に近い住宅地域
街路	基準方位　北市道４ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は既に低層住宅地域としてほぼ熟成しているが、最近では、最寄り駅の綱島駅周辺で再開発が具現化し始めており、その期待感から、当面は底堅く推移するものと思料する。 (2)近隣地域は綱島駅から大綱橋を経て徒歩圏の中小規模の一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。綱島駅徒歩圏の住宅地は駅前再開発事業の進捗による商業環境整備の期待感から需要は強含みで推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産融資環境は引き続き良好であり、当該地域の不動産取得意欲は底堅いものと判断する。 (2)住宅ローン利用者約７割の変動型は現時点金利上昇の影響は軽微で日銀の国債残保有残高が高水準なため低水準と思料するが、金融政策の変動を注視。
地域要因
(1)東急東横線沿線の区画整然とした住宅地域で住環境は良好であり、綱島駅周辺の再開発に対する期待感もあり、底堅く推移している。 (2)東急東横線綱島駅から鶴見川を渡り堤防を下る低地に旧来開けた住宅地で、幹線街路に通り抜け不可の狭い街路が多い。綱島駅徒歩圏で需要は強い。
個別的要因	(1)北道路であるが、地域の標準的な画地であり、変動要因は特に見られない。 (2)北向きで接面する標準的な画地である。個別的要因について特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,988 円／平米 44万9,576 円／坪
推定価格 平米 坪	34万980 円／平米 112万7,280 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,376 円／平米 106万2,469 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050304 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万5,582 円／平米 147万3,094 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,823 円／平米 143万4,219 円／坪
標準価格 平米 坪	40万945 円／平米 132万5,524 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,831 円／平米 91万8,509 円／坪
推定価格 平米 坪	28万555 円／平米 92万7,515 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,593 円／平米 106万9,798 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050306 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,061 円／平米 84万6,538 円／坪
推定価格 平米 坪	26万624 円／平米 86万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,836 円／平米 96万8,116 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050304 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,649 円／平米 89万8,072 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,688 円／平米 94万1,179 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,257 円／平米 99万5,956 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情