路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸339-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８
価格時点	2023 年
駅名	大倉山駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万2,210 円／坪 1平米 28万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東急東横線沿線の駅に近い住宅地域で需要は主に都心に通勤する勤労者世帯。市内在住者を中心に一部市外からの転入も見られる。傾斜地上のため市場での不利性は地価形成にも影響を及ぼしているが、最寄駅にも比較的近いため一定の需要が潜在している。供給はタイトである。１２０㎡の土地で約３３００万円、新築戸建で約５０００万円となるが新築戸建の供給はまれで、周辺には傾斜地の未利用地を残すが道路取り付けが難しく取り残されている。 (2) 同一需給圏は東横線沿線で港北区内の徒歩圏住宅地域。画地の細分化が進み、単価の上昇が見られる地域であるが、需要者は、都心等に通勤するサラリーマン世帯が中心。徒歩圏であり、最寄り駅に近く、利便性は良好である。選好性の高い東横線大倉山駅を最寄り駅とするため、需要は安定している。価格等の中心は、土地で５０００万円程度、新築分譲住宅では７０００万円程度。駅至近を中心に高額物件にも需要があるが利便性等により峻別化が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域の地価は長年取引慣行より形成されてきた経緯があり、取引価格が地価を形成しているため比準価格の優位性は揺るがない。収益価格は、賃貸収入より求めたもので理論的であるが、収益よりも土地所有者の節税目的が主眼であることが多く、また収益用不動産の立地は少なく地価に与える影響は小さい。以上から比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連について留意し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 利便性の高い住宅地域に存するが、需要者であるエンドユーザーは、居住の快適性を重視し価格決定するものと判断する。そのため賃貸建物利用は遊休地の有効利用程度である。価格形成要因の主たる要因は、住環境であり、元本果実の相関関係も希薄である。したがって、実需目的で取得した取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格は比較考量し、更に代表標準地との規準価格を考慮し、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	大倉山駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンションの混在する高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	15 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	徒歩圏内の傾斜地にある住宅地域
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)傾斜地上にあって、一部未利用地を残す。未利用地は傾斜地で道路付けが悪く開発は難しいと思われる。周辺は、専用住宅、共同住宅地として利用され、今後も建て替え程度の変化で現状維持で推移するものと予想される。 (2)低層一般住宅とマンションが見られる大倉山駅から地勢がある住宅地域である。最近では、大倉山駅周辺の駅に近い物件の品薄感から当該地域の需要が強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 99万1,800 円 1平米 30万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港北区は東部の綱島駅を中心とした再開発、日吉駅周辺の大規模マンションの建設等及び相鉄・東急直通線の開業を控え、地価は上昇の機運にある。 (2)不動産融資環境は、引き続き良好であり、当該地域の不動産取得意欲は堅調であるものと判断する。
地域要因
(1)開発可能なところは開発され、今後の開発は、残されて傾斜地の開発となるため暫くは現状で推移するものと思われる。 (2)旧来から存する熟成度の高い住宅地域であり、住環境等に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)西側で幅員５ｍの道路に面し、画地規模についは住宅地として概ね標準的である。傾斜がややきついのが難点となる。 (2)西側道路付けのため、選好性は普通程度であり、個別的要因に大きな変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050304 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万189 円／平米 89万3,245 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,214 円／平米 87万3,491 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,828 円／平米 91万8,499 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050302 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,360 円／平米 94万94 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,965 円／平米 91万2,340 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,314 円／平米 108万8,712 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万91 円／平米 102万5,161 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,830 円／平米 100万4,462 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,635 円／平米 99万593 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050305 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,665 円／平米 97万4,162 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,863 円／平米 107万3,997 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,877 円／平米 103万7,677 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050312 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万625 円／平米 89万4,686 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,826 円／平米 92万5,105 円／坪
標準価格 平米 坪	30万565 円／平米 99万3,668 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情