路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区新吉田東8-2604-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
価格時点	2023 年
駅名	新羽駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,730万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,710万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万9,396 円／坪 1平米 26万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急東横線綱島駅西方及び新羽駅北方を中心とする住宅地域である。需要者は地元地縁者や横浜中心地へ通勤する勤労者が中心で圏外からの一次取得者もみられる。最寄駅からバス便が中心となるが低未利用地の開発も進み住宅地として成熟してきている。値頃感から１００㎡前後の新規供給もあり相応の需要が見込まれる。中心価格帯は、土地が１００㎡前後で２～３，０００万円、新築建売住宅では、４～５．０００万円前後が主流となる。 (2) 同一需給圏は、横浜市営地下鉄ブルーライン線の新羽駅から概ね徒歩圏または東急東横線綱島駅からバス圏の低層住宅地域一帯である。主な需要者は東京又は横浜都心部への通勤者が中心となり、分割可能な画地は建売業者の参入も見られる。近隣地域周辺は農地等で宅地熟成度は高くない。交通接近性はやや劣るが、総額の値頃感から一定の需要は見込める。中心価格帯は土地１５０㎡程度で４千万前後、新築の戸建住宅は総額で５千万半ば～５千万後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層住宅地では、土地価格は戸建住宅を自用目的で取得する取引が中心で水準形成され、比準価格は市場実態に即した妥当な価格が得られた。アパート、貸家等の賃貸物件もみられるが旧来からの地主層による資産活用や節税目的を重視するため、土地取得費の回収を必要としない賃料水準にあるため収益価格は低位にある。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 新羽駅から概ね徒歩圏で、容積率が高いため周辺にアパートが散見されるが、在来の地主の相続対策による建築が主で地価に見合った収益性は得られず、賃貸物件建築目的での土地取引は皆無である。地域における取引は自己の住宅取得目的が主で、価格形成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新羽駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、社宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からはやや距離があり、戸建住宅の外アパート、事業所等も混在し、駐車場等の低未利用地も残る地域であるが、分譲戸建住宅の開発もみられ住宅地として成熟していくものと予測される。 (2)近隣地域は画地規模様々な一般住宅が連坦する住宅地で周囲は未利用地が散在する。新羽駅から概ね徒歩圏または綱島駅からバス圏で交通利便性はやや劣る。今後、宅地の細分化、未利用地の宅地化は進捗すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万5,926 円 1平米 27万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍での回復過程で生活スタイルの見直し等の動きもあるなかで、先行き不透明感はあるが各種の政策効果により住宅需要は底堅く推移している。 (2)住宅ローン利用者約７割の変動型は現時点金利上昇の影響は軽微で日銀の国債残保有残高が高水準なため低水準と思料するが、金融政策の変動を注視。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、駅から距離のある住宅地域であるが、低未利用地の開発が進むなど底堅い需要がみられる。 (2)市営地下鉄線沿線の概ね徒歩圏又は東横線綱島駅からバス圏の住宅地域。生活利便施設から遠く周囲の宅地熟成度は高くないが、値頃感から需要は堅調
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。南側７．２ｍ道路に面する画地で、近隣地域内での選好性は優れている。 (2)日照等に影響を及ぼす街路方位については南と選好性は高いが、選好性の程度については特段の変化は見られていない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050301 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,023 円／平米 88万2,778 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,639 円／平米 85万5,061 円／坪
標準価格 平米 坪	27万260 円／平米 89万3,480 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050304 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,742 円／平米 78万9,281 円／坪
推定価格 平米 坪	24万160 円／平米 79万3,969 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,328 円／平米 86万3,950 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,282 円／平米 84万7,268 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,532 円／平米 88万4,461 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,011 円／平米 84万6,372 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050304 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,291 円／平米 93万3,254 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,011 円／平米 99万5,142 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,902 円／平米 90万2,214 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情