路線価 (2023) 北海道札幌市北区屯田4条5-167-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市北区北海道札幌市北区屯田４条５丁目１６７番４０
価格時点	2023 年
駅名	麻生駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は屯田・新琴似北部等の戸建住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めているが、周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で、屯田地区は開発時期が比較的新しく環境条件が良いこと及び地価水準が低位であることから、第１次取得層等による戸建住宅の需要は根強い地域である。土地は対象標準地と同規模で１８００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、主に屯田地区の住宅地域内の圏域。需要者は戸建住宅の取得を目的とした個人が中心。低金利に加え、地価上昇が目立つ札幌市内の他住宅地域との比較における屯田地区の相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。土地は８０坪程度の土地で概ね坪２２万円前後。戸建物件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 屯田の当該地域は、交通接近条件がやや劣ることから戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、行政的条件の制約もありアパート等の収益物件は散見される程度である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は札幌市郊外の屯田地区の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、不動産市場の特性等から、本件においては、取引事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。
交通
交通施設	麻生駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市北区北海道札幌市北区屯田４条５丁目１６７番４０
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、郊外の戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心部の地価上昇に起因する戸建住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)地域に特段の変化は無く、相対的な割安感のある屯田地区の住宅地域については、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 19.7 ％
2022年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 18 ％
2019年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが拡大している。なお、現時点で新型コロナの悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していない。 (2)物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるものの、低金利を背景とした不動産需要の高まり等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に推移。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、戸建住宅用地の需要エリア拡大により、屯田地区の宅地需要は強含みである。 (2)地域に特段の変化は無いが、他住宅地域との比較における相対的な割安感に加え、低金利を背景とした不動産需要の高まり等もあり、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区屯田４条５丁目１６７番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,741 円／平米 24万482 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,860 円／平米 24万7,487 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,553 円／平米 22万6,636 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区屯田４条５丁目１６７番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,324 円／平米 22万2,573 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,128 円／平米 22万1,925 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,128 円／平米 22万1,925 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区屯田４条５丁目１６７番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,137 円／平米 25万1,709 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,275 円／平米 24万8,859 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,699 円／平米 23万425 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区屯田４条５丁目１６７番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,185 円／平米 22万8,726 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,444 円／平米 21万9,664 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,941 円／平米 23万1,225 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区屯田４条５丁目１６７番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,921 円／平米 19万8,099 円／坪
推定価格 平米 坪	6万619 円／平米 20万406 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,488 円／平米 21万3,197 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情