路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区綱島西1-524-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目５２４番２４
価格時点	2023 年
駅名	綱島駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万1,416 円 1平米 43万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,530万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 143万8,110 円／坪 1平米 43万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港北区北部の東急東横線及び地下鉄グリーンライン沿線の住宅地域。需要者の中心は都心又は市内中心部に通勤する一次取得者層である。綱島駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり、住環境及び利便性が良好なことから、住宅需要は旺盛である。また、令和５年３月に新綱島駅の開業が予定されており、更なる利便性の向上が見込まれる。市場の中心価格帯は、土地で総額６千５百万円前後であり、近年総額を抑えた小規模な建売住宅が多く見受けられる。 (2) 同一需給圏は東急東横線沿線の最寄駅から徒歩圏の住宅地域一帯で、特に代替競争関係が強いのは綱島駅から接近性の良い中規模住宅地域である。主な需要者は東京横浜都心部の通勤者で、４０代以上の比較的高所得層及び世帯年収の高いペアリース利用者が中心である。東京都心へのアクセスが良好で近隣に商業施設が集積し立地の希少性の高さから宅地需要は強含みである。土地１５０㎡程度の中心価格帯は６千万円代半ば、新築戸建総額で８千万円台と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は綱島駅徒歩圏の高台の閑静な住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は綱島駅西口から接近性の良い住宅地域。周辺には大型店舗が立地し、交通・生活利便性ともに優れ、賃貸用共同住宅も多いが、高い地価に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。エンドユーザーによる自用の取引が中心であり、これらの取引が市場価格を形成している。よって実需を中心とした取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	綱島駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか駐車場等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目５２４番２４
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の低層住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると予測する。綱島駅から徒歩圏で利便性が良好であることから、住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)近隣地域は綱島駅から徒歩圏の高台の中規模住宅地域で、勾配のある地勢だが、交通接近性に優れ、商業施設も近く生活利便性に優れる。近隣地域周辺の駐車場等の未利用地は、将来、宅地化が予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 144万1,416 円 1平米 43万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 144万1,416円 1平米 43万6,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年の港北区の人口は微増であり、住宅需要は概ね堅調である。駅徒歩圏の住宅地の地価は全般的に上昇基調にある。 (2)建築資材価格上昇、防災や省エネ仕様により住宅価格高騰、先行きの金利動向で住宅需要の減退が懸念。住宅価格は立地で大きく三極化の動き。
地域要因
(1)綱島駅周辺では市街地再開発事業が行われているほか、令和５年３月に新綱島駅が開業予定であり、利便性の更なる向上が見込まれる。 (2)綱島駅から徒歩圏で、駅前は新駅開設による事業中で、商業施設の整備等、交通生活利便性の高まりと希少な立地で価格水準は高位。地価は強含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はないが、北東道路に面する画地であり、日照等の点で若干優位性が認められる。 (2)北向きで接面する標準的な画地である。個別的要因について特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050302 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目５２４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,806 円／平米 149万6,977 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,873 円／平米 124万2,636 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,535 円／平米 142万9,961 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050310 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目５２４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万639 円／平米 142万3,693 円／坪
推定価格 平米 坪	37万6,582 円／平米 124万4,980 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,356 円／平米 142万9,369 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050304 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目５２４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,928 円／平米 141万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,623 円／平米 116万9,078 円／坪
標準価格 平米 坪	43万1,774 円／平米 142万7,445 円／坪
査定価格 平米 坪	43万6,000 円／平米 144万1,416 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050302 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目５２４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万6,125 円／平米 147万4,889 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,265 円／平米 127万6,992 円／坪
標準価格 平米 坪	43万139 円／平米 142万2,040 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情