路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区綱島東5-2198-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島東５丁目２１９８番４４
価格時点	2023 年
駅名	綱島駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円／坪 1平米 27万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港北区北部の住宅地域。需要者の中心は都心又は市内中心部に通勤する一次取得者層である。綱島駅からバス便主体のやや利便性の劣る地域であるが、鶴見川沿いに閑静な住宅地域が形成されており、住宅需要は概ね堅調である。また、令和５年３月に新綱島駅の開業が予定されており、利便性の向上が見込まれる。市場の中心価格帯は、土地で３千万～４千万円程度、新築建売住宅で４千５百万～５千５百万円程度である。 (2) 同一需給圏は港北区内の綱島駅等を最寄駅とする東急東横線沿線の住宅地域である。需要者は東京、横浜の中心部に勤務する港北区とその周辺部に居住する買替層の勤労者と地元の自営業者、地縁者等が中心であるが、圏域外からの購入者も多く見られる。昨今の経済情勢から東急東横線沿線の徒歩圏内外の住宅地需要は概ね上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地で約３，５００万円、周辺の建売住宅（土地９０㎡）は４，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は綱島駅からバス圏の鶴見川沿いの住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には地主の土地有効利用目的のアパート等が見られるが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給は少なく、収益用不動産取引は少ない。ほぼ自己使用目的の取引が中心で快適性、居住環境、利便性等が重視される住宅地域であることから、これら住宅系諸要因を含んで取引価格が市場で形成される比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綱島駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	38.7 坪 (128 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島東５丁目２１９８番４４
標準地の範囲
東	110 m
西	120 m
南	40 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14.5 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和５年３月に新綱島駅の開業が予定されており、利便性の向上が見込まれる。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鶴見川沿いの低層住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると予測する。令和５年３月に新綱島駅が開業予定であり、利便性の向上が見込まれるため、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (2)標準的使用は低層住宅地（戸建住宅、共同住宅）である。成熟したした既存住宅地域であり、地域要因は安定している。今後も当分の間、標準的使用は低層住宅地として続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年の港北区の人口は微増であり、住宅需要は概ね堅調である。駅徒歩圏の住宅地の地価は全般的に上昇基調にある。 (2)ロシアのウクライナ侵攻による世界経済の不安定化が懸念される中、国内経済も物価上昇や円安の影響を受け、今後の不確実性が予想される。
地域要因
(1)綱島駅周辺では市街地再開発事業が行われているほか、令和５年３月に新綱島駅が開業予定であり、利便性の向上が見込まれる。 (2)駅からはやや距離がある地域で、戸建住宅と共同住宅が混在し、作業所や小規模住宅が密集した所が見られる住宅地域。地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はないが、北東道路に面する画地であり、日照等の点で若干優位性が認められる。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050303 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東５丁目２１９８番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,792 円／平米 81万5,894 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,657 円／平米 91万4,628 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,860 円／平米 88万8,851 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050306 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東５丁目２１９８番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,061 円／平米 84万6,538 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,850 円／平米 85万5,758 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,761 円／平米 90万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東５丁目２１９８番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,831 円／平米 91万8,509 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,317 円／平米 83万7,466 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,147 円／平米 87万3,270 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東５丁目２１９８番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万386 円／平米 125万7,556 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,408 円／平米 97万9,925 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,434 円／平米 90万667 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情