路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山487-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山４８７番１２
価格時点	2023 年
駅名	岸根公園駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,410万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万6,172 円 1平米 26万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,410万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万6,172 円／坪 1平米 26万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港北区及び隣接市区を中心に区内沿線各駅を最寄駅とする住宅地域一帯である。主たる需要者は都内、横浜等に勤務する一次及び二次取得者が中心である。街路の系統の劣る丘陵地に位置するため平坦な住宅地域に比べ条件は劣るものの、大規模公園に近く駅への接近性に優れることもあり、供給過少で需要は堅調。条件の類似する新築戸建の取引は少なく、土地取引の中心価格帯は標準地と同規模で３千万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は港北区及び神奈川区の鉄道沿線の住宅地域一帯で、特に価格牽連性が強いのは市営地下鉄線各駅より徒歩圏の住宅地域である。主な需要者は横浜や東京都心への通勤者層で一次取得者が中心となる。起伏ある地勢であるが、公園に隣接する閑静な住環境で、最寄駅のアクセスが良いうえ、手頃な敷地規模からの値頃感で需要は根強い。土地１００～１３０㎡で２千万円台半ば～３千万円台半ば、戸建住宅で総額３千万円台後半～４千万円台半ばが中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は戸建住宅を中心に一部共同住宅等も見受けられる住宅地域であり、収益目的の土地取引は少なく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、需要者の多くは居住の快適性や利便性を考慮して取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 岸根公園駅に近い住宅地域で在来の地主の相続対策による賃貸住宅も見られるが、容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られず、地価形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。比準価格は同一需給圏内類似地域から居住環境、規模に類似した多数の信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。本件では自用目的の取引事例から求めた比準価格を重視し収益価格を比較考慮して対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岸根公園駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山４８７番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14.5 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	岸根公園に近い北傾斜の住宅地域
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)かつては空地等も見られたが、駅への接近性に優れた立地から、現在は一般住宅やアパート等が多く建ち並ぶ地域となっている。地域に格別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)市営地下鉄ブルーライン「岸根公園」駅から徒歩圏で、岸根公園北側沿いの街路を上り、隣接した北向き下り傾斜地に所在する既成の住宅地域。やや起伏がある地勢だが、閑静な住環境で、現環境を維持すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融引き締めが続く中、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分留意を要するものの景気は緩やかに持ち直している。 (2)住宅ローン利用者約７割の変動型は現時点金利上昇の影響は軽微で日銀の国債残保有残高が高水準なため低水準と思料するが、金融政策の変動を注視。
地域要因
(1)街路条件や地勢に劣るものの、岸根公園駅から近く、高台に位置するなど住環境は良好である。今後も現在の住環境を維持するものと思料する。 (2)市営地下鉄線ブルーライン岸根公園駅から接近性の良い既成住宅地域で、非常に起伏ある地勢であるが、値頃感もあり、不動産需要は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)日照等に影響を及ぼす街路方位については北東と選好性はやや高いが、選好性の程度については特段の変化は見られていない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050314 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山４８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,229 円／平米 84万3,787 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,480 円／平米 84万7,923 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,204 円／平米 84万3,704 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山４８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,488 円／平米 94万517 円／坪
推定価格 平米 坪	28万2,002 円／平米 93万2,299 円／坪
標準価格 平米 坪	28万878 円／平米 92万8,583 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050304 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山４８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万5,340 円／平米 87万7,214 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,291 円／平米 92万3,336 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,259 円／平米 82万744 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山４８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万625 円／平米 89万4,686 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,285 円／平米 92万3,316 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,990 円／平米 84万6,303 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050306 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区岸根町字山王山４８７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万996 円／平米 82万9,793 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,511 円／平米 82万1,577 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,787 円／平米 87万8,692 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情