路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区綱島西1-713-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
価格時点	2023 年
駅名	綱島駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 241万3,380 円
1平米当たり	1平米 73万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 315万3,924 円 1平米 95万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 315万3,924 円／坪 1平米 95万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港北区及び隣接周辺地域において、駅周辺に形成された商業地域である。需要者は、圏内外の法人、地元個人事業主、不動産賃貸業者等が中心となる。繁華な商業地は希少性が高いが、個別の選別が進む傾向もあり、綱島駅東側で進行中の再開発事業完了による中心地の移動等も懸念されている。商業地の取引価格は個別性が強く、中心的価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、横浜市港北区及び周辺区域内に存する駅前商業地域並びに一部の駅間に存する路線商業地域に一致する傾向がある。需要者の中心は、店舗兼事務所用地等として、実需の取得を目的とした地元企業、店舗経営者等であるが、既に稼動中の物件については、収益物件として、利回りに着眼した投資家等の取得も見受けられる。繁華性の高い駅前商業地域であり、事例も少なく、また事例の個別性も強く中心となる価格帯を見い出すことが出来ない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は比較的小規模な店舗が集約する商業地域であるが、地価に相応する賃料は未だ形成されておらず、収益価格は比準価格に対し低位に求められたと考える。一方、商業地の供給は限られることから、取引価格は立地等を重視する希少性等に着目して形成されている。よって、多数事例を検討して得た比準価格を重視し、比準価格を比較考量して、周辺標準地等の価格との均衡にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、取引事例が少ないことから、やや広域的に収集採用したが、妥当する範囲で比準出来たものと思料する。一方、収益価格は、対象地に最有効使用の賃貸建物を想定し、適正賃料を基礎に求めた純収益を還元して求めたものであり、想定要素が多いものの、経済価値の裏付けとして、十分有益な試算価格を得た。よって比準価格を標準に、収益価格を関連付け、指定基準地との半期変動率に留意し、単価と総額との関連も検討の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	綱島駅南西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	20 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和５年３月新駅開業予定
街路	７ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)綱島駅至近の繁華な商業地域で、今後もほぼ現況を維持すると見込まれる。新線の開業等による商環境の向上等も期待され、地価は近年上昇傾向で推移している。 (2)新綱島駅の開業が間近に迫り、また、綱島駅東口の再開発事業等が進行し始めており、今後更に期待性が増し、取引が活発になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 320万6,820 円 1平米 97万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 320万6,820円 1平米 97万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、物価上昇、金融資本市場の変動等による影響に十分注意を要するものの、市内商業地取引は概ね堅調に推移している。 (2)不動産融資における資金調達環境は引き続き良好であり、物件品薄感から投資家等の利回りも低下傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域付近で新駅建造中であり、期待感と不安感が混在している。商環境は徐々に改善しており、立地等に優る物件に対する需要は堅調である。 (2)綱島駅周辺の商業地域一帯は、新駅開設及び東口開発事業の期待感が増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)規模も標準的であり、かつ中間画地であることから、選好性は普通程度で、変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050303 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,828 円／平米 183万7,567 円／坪
推定価格 平米 坪	60万9,712 円／平米 201万5,708 円／坪
標準価格 平米 坪	103万3,410 円／平米 341万6,453 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３１０Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万8,470 円／平米 244万1,382 円／坪
推定価格 平米 坪	75万9,886 円／平米 251万2,183 円／坪
標準価格 平米 坪	97万6,717 円／平米 322万9,026 円／坪
査定価格 平米 坪	97万7,000 円／平米 322万9,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050409 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,956 円／平米 185万7,827 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,444 円／平米 189万9,112 円／坪
標準価格 平米 坪	90万3,214 円／平米 298万6,025 円／坪
査定価格 平米 坪	90万3,000 円／平米 298万5,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10505105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市中原区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万381 円／平米 181万9,560 円／坪
推定価格 平米 坪	55万8,102 円／平米 184万5,085 円／坪
標準価格 平米 坪	85万8,618 円／平米 283万8,591 円／坪
査定価格 平米 坪	85万9,000 円／平米 283万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情