路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸912-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２
価格時点	2023 年
駅名	大倉山駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	8,080万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,080万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万4,532 円／坪 1平米 32万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜、川崎市内の幹線道路沿いの路線商業地域で、土地利用の中心は専用住宅、店舗兼マンションで、地価形成は住宅地価が根幹をなしている。需要者は個人、個人事業主及び法人等店舗を運営する事業者及び、不動産賃貸業者で、用途の多様性から需要は安定的で、地価水準は普通の商業地に比較して低く、それに対する供給は少ない。供給される規模、用途により差異があり、事業者の投資規模は１億円～３億円程度である。 (2) 同一需給圏は、港北区、都筑区を中心とした横浜市北部の路線商業地域等である。需要者は一部を賃貸に供することを目的とした地元の事業者や不動産会社等を中心に、個人または法人投資家等も想定される。高い商業繁華性は形成されていないが、新横浜駅前に続く幹線道路沿いに位置しており、店舗や営業所等の事業用地、賃貸マンション用地等としては一定の需要が見込まれる。立地条件、画地規模、需要動機等による差が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗地と住宅地が混在する当該近隣地域において、地価は住宅地をベースとした取引より形成されてきた経緯があり、収益価格の収益の源泉は、店舗と住宅家賃が原資となり、賃料水準は継続性を前提としているため地価水準との関係は比較的薄い。このため両価格の開差は先の関係を反映している。鑑定評価額の決定に当たり、両価格を関連付け、類似地域等の同種の標準地との検討を行い、単価と総額の関連に留意し、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は交通量が比較的多い幹線道路沿いに存しているが、当地域は個人も需要者となり得る中小規模の店舗兼共同住宅や低層の沿道施設を主体として形成されており、市場では収益性を踏まえつつも、主として代替、競争関係にある他の土地の取引価格との比較の観点から価値判断がなされる傾向が強い。したがって、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、類似標準地との検討を行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大倉山駅東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、沿道施設が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	環状２号線沿いの路線商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に大型商業施設が所在し、交通量はあり沿道は飲食店舗が比較的多い。店舗以外に小規模事業所の参入が見られる。今後は周辺の大規模空地の宅地利用が期待される。 (2)交通量が比較的多い路線商業地域であるが、店舗等の集積度、商業繁華性は高いとはいえず、当面は商住混在の特性を維持しながら推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万4,286円 1平米 33万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港北区は東部の綱島駅を中心とした再開発、日吉駅周辺の大規模マンションの建設等及び相鉄・東急直通線の開業を控え、地価は上昇の機運にある。 (2)ロシアのウクライナ侵攻による世界経済の不安定化が懸念される中、国内経済も物価上昇や円安の影響を受け、今後の不確実性が予想される。
地域要因
(1)小規模事業所の進出が見られ、地域はモザイク的に変化し、今後大規模空地の宅地利用が期待される。 (2)周辺に大規模ショッピングセンターが開業して１０年以上が経過するが、近隣地域付近の路線商業地域としての熟成度等に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)幅員２２ｍの幹線道路沿いにあって、面積規模は比較的小さく土地への投資金額として手ごろな額で、市場性競争力はあると判断される。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050305 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万6,571 円／平米 137万7,184 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,570 円／平米 139万3,710 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,534 円／平米 107万2,909 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050304 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,592 円／平米 130万1,215 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,464 円／平米 136万300 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,439 円／平米 110万2,349 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050304 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,804 円／平米 98万1,234 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,339 円／平米 107万2,265 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,989 円／平米 107万4,414 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０３０３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,286 円／平米 100万2,664 円／坪
推定価格 平米 坪	31万262 円／平米 102万5,726 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,864 円／平米 107万694 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０３０３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,247 円／平米 127万3,627 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,621 円／平米 127万4,863 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,630 円／平米 108万3,145 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情