路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区新横浜3-7-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新横浜３丁目７番３
価格時点	2023 年
駅名	新横浜駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 505万8,180 円
1平米当たり	1平米 153万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	12億9,000万 円 (644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 661万2,000 円 1平米 200万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	12億9,000万 円 (644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 661万2,000 円／坪 1平米 200万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新横浜地区を含む横浜中心部及び東京を含む周辺市区の商業地域である。需要者の中心は大企業、不動産投資法人等である。在宅勤務等による事務所縮小の動きもあるが、東京駅や品川駅あるいは中部関西方面との利便性に優る新横浜駅に近いため事務所需要は概ね堅調である。新規供給はなく、周辺地区でも取引件数は限られている。高度商業地においては立地や画地状況によって価格差が大きいことから、中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、新横浜地区及び市内中心部の準高度商業地域。需要者の中心は、Ｊ－ＲＥＩＴや不動産ファンド、大手企業等である。新横浜地区のオフィス市況は、空室率が改善傾向、賃料は横ばい、利回りは低下傾向にあり、収益用不動産では品薄感も相俟って高値での取引も見受けられるなど、需要は底堅い。準高度商業地の取引価格は立地条件や規模、繁華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新横浜駅より約２５０ｍの高層商業建物の建ち並ぶ地域で、賃貸物件も存するため収益価格を基とした取引も検討されるが、各種立地等に恵まれていることから、希少性にも着目した自社ビル所有目的の需要も多く存している。本件では各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に商業地の市場性を反映している比準価格を重視し、想定部分を含み、やや低位に試算された収益価格を比較考量して、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 準高度商業地の取引は少なく、収集した取引事例は広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は空室率は改善傾向にあるが、賃料は横ばい基調であり、収益価格はやや低位に試算された。需要者は収益性を考慮しつつ、周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新横浜駅北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	194.8 坪 (644 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新横浜３丁目７番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22.5 m
奥行き	28.5 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新横浜事務所地区中心部に位置する。
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新横浜地区は利便性等に着目されている。さらに令和５年３月相鉄・東急直通線の開業（地下駅）予定もあって、今後の利便性向上が期待される。 (2)令和５年３月に東急新横浜線が開業予定であり、利便性の向上が見込まれる。新横浜エリアのオフィス市況は、空室率は改善傾向、賃料は横ばい基調であり、品薄感も相俟って地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 677万7,300 円 1平米 205万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 674万4,240 円 1平米 204万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 631万4,460円 1平米 191万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 631万4,460円 1平米 191万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般に緩やかに持ち直している景気状況下で、商業地需要にも押し上げ効果が期待されているが、地価は選別化多極化の傾向で推移している。 (2)準高度商業地の取引は少ないが、稀少性及び品薄感も相俟って高値での取引も多く見受けられ、準高度商業地の地価は全般的に上昇基調にある。
地域要因
(1)新横浜駅に近く、今後も利便性に優る地域として推移するものと予測する。 (2)令和５年３月に東急新横浜線の開業が予定されており、利便性の向上が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜３丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	168万7,143 円／平米 557万7,695 円／坪
推定価格 平米 坪	171万1,713 円／平米 565万8,923 円／坪
標準価格 平米 坪	203万2,913 円／平米 672万810 円／坪
査定価格 平米 坪	203万 円／平米 671万1,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050414 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜３丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	161万5,509 円／平米 534万873 円／坪
推定価格 平米 坪	162万4,920 円／平米 537万1,986 円／坪
標準価格 平米 坪	189万8,271 円／平米 627万5,684 円／坪
査定価格 平米 坪	190万 円／平米 628万1,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜３丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	216万399 円／平米 714万2,279 円／坪
推定価格 平米 坪	223万2,412 円／平米 738万354 円／坪
標準価格 平米 坪	211万30 円／平米 697万5,759 円／坪
査定価格 平米 坪	211万 円／平米 697万5,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	15 m
側道方位2	南西
側道幅員2	11 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜３丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	222万7,174 円／平米 736万3,037 円／坪
推定価格 平米 坪	215万2,935 円／平米 711万7,603 円／坪
標準価格 平米 坪	256万9,135 円／平米 849万3,560 円／坪
査定価格 平米 坪	257万 円／平米 849万6,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜３丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	187万6,954 円／平米 620万5,210 円／坪
推定価格 平米 坪	181万4,389 円／平米 599万8,370 円／坪
標準価格 平米 坪	216万5,142 円／平米 715万7,959 円／坪
査定価格 平米 坪	217万 円／平米 717万4,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情