路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区菊名6-735外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
価格時点	2023 年
駅名	菊名駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,300万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億4,300万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円／坪 1平米 51万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市北部の港北区を中心とした商業地域で圏域は広い範囲に及ぶ。低層階は店舗、事務所及び上層階は共同住宅としての併用マンション敷地のほか、飲食店の立地も比較的みられる。需要者は地元縁故者や中小規模の法人事業者、個人投資家等が中心で、画地規模がある場合はマンション業者の参入もみられる。地域性や画地規模による開差があり、中心的価格帯は総額での把握は難しいが、単価では概ね５０万円から７０万円程度と推測される。 (2) 同一需給圏は、港北区及び隣接周辺地域における近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者は圏内外の法人や地元事業主、マンション適地においては不動産開発業者等が中心となる。本年３月開業予定の相鉄・東急直通線により菊名駅の乗降客数等がやや影響を受けるとの見方もあるが、立地等に優る周辺商業地に対する需要に懸念はない。商業地に係る取引は個別性が強く中心的価格帯は見出し難いが、１平米当り４５万円～６０万円が取引の指標と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の取引事例は限られるが比準価格は多様な取引動機を持った現実の取引市場を反映した価格である。商業地の市場特性や市場参加者の属性から収益価格主体で土地価格が形成される傾向もあるが、一方で収益資料の制約から収益価格には多くの想定要素を含んでいるという限界がある。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣商業地域として熟成しており、幹線道路沿いに存することから路線商業地としての適性も認められ、賃貸需要も見込まれる。しかし、地価に相応した賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低位に求められたと思料する。希少性等に着目した土地需要は堅調であるため、多数取引を検討して得た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	菊名駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	142.8 坪 (472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗事務所兼住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	25 m
面積	472 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	都市計画道路予定地を含む。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの菊名駅前に程近い商業地で、店舗、事務所等の商業的施設のほか店舗併用マンション等も立地しており、商業地の土地供給が少ないこともあり引続き底堅い需要が見込まれる。 (2)菊名駅周辺の綱島街道沿い商業地域で、共同住宅等も混在し、概ね熟成している。都市計画道路による制約を受けるものの、今後も略現況を保持するものと予測する。地価は近年横堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗事務所兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 174万5,568 円 1平米 52万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 175万5,486 円 1平米 53万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 174万5,568円 1平米 52万8,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 175万5,486円 1平米 53万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外経済要因を主とした物価上昇等により景況感の不確実性が高まっているが、各種経済対策の下支えにより投資環境は維持されている。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇、金融資本市場の変動等による影響に注意を要する。市内商業地取引は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。最寄駅に近く幹線道路沿いに位置し、相応の商業的繁華性を維持している。 (2)地域要因に特段の変動はない。都市計画道路予定地を含み、やや土地利用に影響を受けるが、需要に懸念はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。綱島街道沿いに面する画地で、地域においては標準的である。 (2)個別的要因に特段の変動はない。綱島街道に面し、マンション敷地としての適性もみられる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０３１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,291 円／平米 191万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	56万3,971 円／平米 186万4,488 円／坪
標準価格 平米 坪	53万9,169 円／平米 178万2,493 円／坪
査定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050303 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,828 円／平米 183万7,567 円／坪
推定価格 平米 坪	54万7,310 円／平米 180万9,407 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,260 円／平米 173万9,816 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050305 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万6,571 円／平米 137万7,184 円／坪
推定価格 平米 坪	42万5,319 円／平米 140万6,105 円／坪
標準価格 平米 坪	53万3,650 円／平米 176万4,247 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050304 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,804 円／平米 98万1,234 円／坪
推定価格 平米 坪	32万236 円／平米 105万8,700 円／坪
標準価格 平米 坪	50万9,930 円／平米 168万5,829 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情