路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区新横浜1-17-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
価格時点	2023 年
駅名	新横浜駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億500万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万2,534 円 1平米 63万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4億600万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万5,840 円／坪 1平米 64万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、「新横浜」駅周辺を中心に港北区及びその周辺地域の用途の多様性が比較的高い商業地域である。需要者の中心は、自己使用又は収益用の不動産を求める地元中堅企業、不動産業者、ディベロッパー等であり、物件により投資家やリート等の参入もみられる。当該地域を含む新横浜エリアの市況はここ数年強含みであったが、一昨年以降は調整局面となっている。取引価格の基準である利回りは低下傾向にあり、総額としての価格帯は一様ではない。 (2) 同一需給圏は、新横浜駅をはじめ横浜市内主要駅周辺の準商業地域である。需要者は地元企業が自社ビル使用の目的や一部店舗や事務所併用マンション等の利用を目的として、又大型の複合不動産ではＲＥＩＴなどの投資用不動産としての需要もみられる。土地の供給が少ないこともあり需要は底堅く推移している。中心となる価格帯は個別性が強く、また複合不動産での取引では画地規模等により開差があり、総額の把握は難しい。単価では、６０万円台が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域につき賃貸ビルは多く見られる反面、賃料水準はほぼ横ばいで推移している地域で、周辺に平面駐車場が散見される等、商業地域としての収益性は低位に留まり、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は市場で実際に取引された実証的な価格である。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記の市場性から、商業地の取引事例は限られるが比準価格は多様な取引動機を持った現実の取引市場を反映した価格である。商業地の市場特性や市場参加者の属性から、収益価格主体の価格が形成される傾向もあるが、一方で収益資料の制約等から想定要素を多く含んでいるという限界がある。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新横浜駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	191.8 坪 (634 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	23 m
面積	630 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内の賃貸オフィス需要は軟調であり、標準的な用途は賃貸住宅又はシェアフォス等へと転換しつつある。 (2)新横浜駅を最寄駅とする中規模事務所ビル及びマンション等が多くみられる商業地域である。売り物件は少なく希少性の観点から概ね底堅い需要が見込まれるものの、事務所の空室率の上昇の懸念材料が存する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 232万7,424 円 1平米 70万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 222万1,632 円 1平米 67万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 232万7,424円 1平米 70万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 207万9,474円 1平米 62万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 222万1,632円 1平米 67万2,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 207万9,474円 1平米 62万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地は、テレワークの推進や各種助成金の終了等の影響で弱含みな一面と、金融緩和政策による投資意慾の増加等により、多極化が見られている。 (2)コロナ禍の後、今後は政府による大型財政予算が手伝って景気動向も回復が見込まれ、不動産市況にも波及が期待される。
地域要因
(1)当該地域の需要は、オフィスから住宅へ移行しつつあり、用途の多様化が見られてきている。取引利回りは横ばい又は若干の低下で推移している。 (2)幹線道路に面して事務所ビルやマンション等も多くみられ地域要因に特段の変動要因はない。尚、オフィス空室率の上昇要因の懸念が存する。
個別的要因	(1)特筆すべき事項はない (2)個別的要因の変動は特にない。幹線道路に面する画地で、近隣地域内での選好性は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０３１３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万7,284 円／平米 372万6,801 円／坪
推定価格 平米 坪	105万9,647 円／平米 350万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	68万4,969 円／平米 226万4,508 円／坪
査定価格 平米 坪	68万5,000 円／平米 226万4,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３１３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万6,667 円／平米 220万4,001 円／坪
推定価格 平米 坪	77万2,728 円／平米 255万4,639 円／坪
標準価格 平米 坪	85万1,022 円／平米 281万3,479 円／坪
査定価格 平米 坪	85万1,000 円／平米 281万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万7,930 円／平米 277万197 円／坪
推定価格 平米 坪	84万7,985 円／平米 280万3,438 円／坪
標準価格 平米 坪	71万4,996 円／平米 236万3,777 円／坪
査定価格 平米 坪	71万5,000 円／平米 236万3,790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050303 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,828 円／平米 183万7,567 円／坪
推定価格 平米 坪	58万241 円／平米 191万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	71万1,952 円／平米 235万3,713 円／坪
査定価格 平米 坪	71万2,000 円／平米 235万3,872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情