路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区品濃町523-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外
価格時点	2023 年
駅名	東戸塚駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億1,500万 円 (1131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万4,230 円 1平米 45万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5億1,500万 円 (1131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万4,230 円／坪 1平米 45万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市及び隣接する市区等の最寄り駅から徒歩圏の中層共同住宅地域である。需要者は、中層マンション、店舗付マンション地として開発する法人事業者等である。近隣地域は中層の共同住宅や低層の店舗等が見られる駅近くの地域で、建築費コストの上昇によりマンション分譲価格の高騰にもかかわらず東戸塚駅のマンションの売れ行きは好調であり、地価は上昇傾向が強まっている。 (2) 主たる需要者はデベロッパー等の不動産業者と考える。同一需給圏の範囲は、横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市一帯と判定した。販売価格が高騰しているが、東戸塚駅周辺の徒歩圏は街区が整然とした住環境が良好な地域が多く、商業施設等が駅周辺にあることから、販売価格が市場価値に見合うマンション用地に対する潜在的需要は強い。取引価格は、個々の画地規模・立地条件・行政上の規制等により異なるが、３５～５０万円／㎡程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、駅に近い中層共同住宅地域である。需要者は、中層マンション地として開発する法人事業者等で、賃貸市場の熟成度が低い。比準価格は実際のマンション用地の取引を反映した価格である。開発法による価格は、需要者の投資採算性に基づく合理的な価格である。よって、採用事例は広域となったが、信頼性の高い比準価格を標準とし、開発法による価格格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 東戸塚駅から徒歩圏に位置する利便性の良好な中層共同住宅地域に所在している。前記のとおり、主たる需要者はマンションデベロッパーと判断するが、市場で実際に取引されたマンション適地の取引事例から比較検討して求めた比準価格と、投資採算性を反映した開発法による価格は、いずれも規範性が高い。したがって、本件では比準価格及び開発法による価格を関連付けて、市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東戸塚駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	342.1 坪 (1131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	寄宿舎
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、店舗、住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	36.5 m
奥行き	28 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東戸塚駅徒歩圏の利便性の高い地域のためマンション用地の需要は高く、今後も、マンション建設はさらに増加していくものと予測する。 (2)利便性の高い東戸塚駅徒歩圏にあり将来的には良好な中層共同住宅地域へ移行すると予測する。マンション市況は価格が高止まりしているが、利便性が良好な物件の需要は底堅く当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 154万3,902 円 1平米 46万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万7,372 円 1平米 46万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 154万3,902円 1平米 46万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万7,372円 1平米 46万2,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気持ち直しにより地価は上昇傾向にあり、人口は微増傾向だが高齢化率は高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含みである。 (2)戸塚区の人口は概ね横ばい傾向で推移。物価高の影響を受け実質賃金は低下傾向にある。今後の金利動向にも留意する必要がある。
地域要因
(1)駅、大型商業施設等に近い利便性の優れた地域で、マンション素地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)居住環境が良好な東戸塚駅徒歩圏の中層共同住宅地域であり、マンションに対する需要が底堅く、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０７０３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市泉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,926 円／平米 103万4,533 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,503 円／平米 105万2,971 円／坪
標準価格 平米 坪	42万744 円／平米 139万980 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,364 円／平米 136万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,388 円／平米 135万131 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,127 円／平米 145万1,754 円／坪
査定価格 平米 坪	44万8,000 円／平米 148万1,088 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,232 円／平米 174万9,641 円／坪
推定価格 平米 坪	51万454 円／平米 168万7,561 円／坪
標準価格 平米 坪	51万6,131 円／平米 170万6,329 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０３０９Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万6,022 円／平米 180万5,149 円／坪
推定価格 平米 坪	52万9,039 円／平米 174万9,003 円／坪
標準価格 平米 坪	53万4,923 円／平米 176万8,455 円／坪
査定価格 平米 坪	54万6,000 円／平米 180万5,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050409 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万5,278 円／平米 137万2,909 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,633 円／平米 129万8,045 円／坪
標準価格 平米 坪	43万6,259 円／平米 144万2,272 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情