路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区汲沢1-1563-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区汲沢１丁目１５６３番１９外
価格時点	2023 年
駅名	踊場駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,850万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,850万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円／坪 1平米 22万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線・ＪＲ横須賀線・横浜市営地下鉄ブルーライン線等沿線の一般住宅地域である。典型的な需要者は、横浜市及び川崎市並びに都心通勤者であるサラリーマン等である。最寄駅から徒歩圏に位置し、利便性・住環境ともに良好な地域であり、住宅需要は安定的である。取引の価格帯は、新築戸建で４，０００万円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、横須賀線、市営地下鉄ブルーライン沿線の戸塚区及び周辺市区に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は、東京都心部・横浜市中心部に勤務するサラリーマン層が中心となっている。最寄駅から徒歩圏に存しており、需要は底堅く、画地規模が３０～４０坪の新築戸建で４，０００万円台が中心となっている。新型コロナウイルス感染症による大きな価格変動は確認できていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、最寄駅徒歩圏に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。典型的な需要者は自己利用目的のエンドユーザーである。このような需要者は、取引の際には居住の快適性・利便性等を重視する傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅まで徒歩圏に存している一般住宅を中心とした住宅地域と判定した。典型的な需要者は、自己利用目的のエンドユーザーであり、居住の快適性・利便性等を重視しているため、市場性を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。周辺にはアパート等の収益物件も確認できるが、賃料水準が低位であるため収益価格は低廉となった。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	踊場駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区汲沢１丁目１５６３番１９外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	14.5 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した一般住宅地域であり、今後も概ね安定的に推移すると予測する。 (2)大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸塚区の人口は近年微増傾向で推移している。地価は、引き続き上昇傾向であるが、利便性の違いによる二極化はいまだ健在である。 (2)円安傾向及びコロナ禍の影響により、景気は厳しい状況が続いている。当区の人口は概ね横這いであるが、不動産市況は二極分化が続いている。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏の利便性が良好な熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はない。 (2)最寄駅から徒歩圏に存する利便性に優れた住宅地である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050701 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区汲沢１丁目１５６３番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万894 円／平米 73万276 円／坪
推定価格 平米 坪	21万484 円／平米 69万5,860 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,751 円／平米 67万6,907 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050701 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区汲沢１丁目１５６３番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,174 円／平米 77万7,485 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,708 円／平米 77万5,945 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,872 円／平米 75万3,345 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050704 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区汲沢１丁目１５６３番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,704 円／平米 79万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,711 円／平米 77万2,649 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,397 円／平米 76万4,998 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050710 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区汲沢１丁目１５６３番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,233 円／平米 74万7,926 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,902 円／平米 74万3,526 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,252 円／平米 71万4,929 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050709 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区汲沢１丁目１５６３番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万560 円／平米 82万8,351 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,332 円／平米 80万4,456 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,332 円／平米 80万4,456 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情