路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区品濃町557-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区品濃町５５７番２
価格時点	2023 年
駅名	東戸塚駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4億4,100万 円 (1277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4億4,100万 円 (1277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万570 円／坪 1平米 34万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市及び隣接する藤沢市、鎌倉市等の最寄り駅から徒歩圏の中層共同住宅地域である。主たる需要者は、東京都内や横浜市内に通勤するサラリーマン等へのマンション販売を目的とするマンションデベロッパーである。建築コスト等の上昇分を販売価格へ転嫁できる余地は少なくなってきているが、コロナ禍において住環境の改善を求めるファミリー層を中心にマンション需要は底堅く、立地条件の優れるマンション素地に対する需要は概ね堅調である。 (2) 同一需給圏の範囲は、横浜市・川崎市・鎌倉市・その周辺市等に広がる中高層共同住宅地域一円である。中心となる需要者は、都心通勤者であるサラリーマンへマンション販売を目論むデベロッパー等である。最寄駅徒歩圏に位置し、利便性は良好であることから、住宅需要は安定的である。取引の中心となる価格帯は、立地・規模等により異なり、一概に見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、東戸塚駅から徒歩圏の利便性の高い中層共同住宅地域である。主たる需要者は、マンションデベロッパーであり、マンション素地の市場実態を反映した比準価格とマンションデベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格は、ともに標準地の地域性及び個別性を適切に反映した規範性の高い価格である。したがって、本件では比準価格と開発法による価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中心となる需要者は、マンション素地を求めるデベロッパー等であり、このような需要者は取引の意思決定の際には投資採算性を重視する傾向が強く、これらを反映した開発法による価格の信頼性は高い。一方、これらの需要者はマンション適地の周辺取引市場等も重視することから、市場の実態を反映した比準価格の信頼性も高い。よって、本件においては、比準価格と開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東戸塚駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	386.3 坪 (1277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区品濃町５５７番２
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	300 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)良好な資金調達環境を背景に、立地に優れるマンション適地に対するマンションデベロッパーの取得意欲は依然として旺盛な状況にあり、当面のマンション適地の地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (2)中高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後は概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 116万406 円 1平米 35万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万3,548 円 1平米 35万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 116万406円 1平米 35万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で在宅時間が増加したこと等により、利便性の高い住宅地を中心に需要は堅調であり、その影響は値頃感のある郊外にも広がっている。 (2)戸塚区の人口は近年微増傾向で推移している。地価は、引き続き上昇傾向で推移しているが、利便性の違いによる二極化はいまだ健在である。
地域要因
(1)東戸塚駅周辺は、大型商業施設等の備わった利便性の優れた地域のため、マンション素地の需要は概ね堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅徒歩圏の利便性が良好な地域に存するのマンション適地の需要は概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050409 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万5,278 円／平米 137万2,909 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,442 円／平米 131万3,943 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,032 円／平米 109万7,698 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050406 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万6,151 円／平米 137万5,795 円／坪
推定価格 平米 坪	40万6,548 円／平米 134万4,048 円／坪
標準価格 平米 坪	34万3,078 円／平米 113万4,216 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,364 円／平米 136万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,548 円／平米 136万578 円／坪
標準価格 平米 坪	35万6,937 円／平米 118万34 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０７０３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市泉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,926 円／平米 103万4,533 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,441 円／平米 98万34 円／坪
標準価格 平米 坪	37万89 円／平米 122万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情