路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字中谷2121-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字中谷２１２１番３
価格時点	2023 年
駅名	戸塚駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市南部から藤沢市・鎌倉市北部に至る圏域のうち、ＪＲ東海道本線、横須賀線、市営地下鉄ブルーライン沿線の住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内や東京都内に通勤するサラリーマン等の一次取得者である。需要の中心となる価格帯は、土地の規模が１２０㎡程度の新築の一般住宅で総額３，３００～３，８００万円程度である。なお、近隣地域周辺では総額を抑制するため、ミニ分譲開発による小規模画地の一般住宅の供給も見受けられる。 (2) 同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、会社員等のエンドユーザーである。戸塚駅周辺は商業施設が充実しており、戸塚駅徒歩圏内の住宅地は人気は高いものの、バス便利用は立地条件にもよるが一部弱含み物件もある。近隣地域は中小規模画地が多く値頃感があるため一定の需要が見込める。取引中心価格帯は、規模１２０㎡程度の土地で１，０００万円後半～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一部でアパート等の賃貸住宅も見られるが、自用目的の一般住宅の取引が中心である。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸塚駅からバス便利用の住宅地域である。付近には賃貸共同住宅も存するが、自己居住目的での実需要取引が中心であるため、賃貸市場は熟成していない。このため、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸塚駅北方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字中谷２１２１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	戸塚工業団地に近い住宅地域
街路	基準方位北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅からバス便利用の戸塚工業団地に近い住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくと予測する。 (2)最寄駅からバス便利用の熟成した住宅地域である。工業団地に近接しているが、地域に影響を与える特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で在宅時間が増加したこと等により、利便性の高い住宅地を中心に需要は堅調であり、その影響は値頃感のある郊外にも広がっている。 (2)戸塚区の人口は概ね横ばい傾向で推移。物価高の影響を受け実質賃金は低下傾向にある。今後の金利動向にも留意する必要がある。
地域要因
(1)最寄り駅からバス便利用の成熟した住宅地域である。地域要因に特段の変化はないが、堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。 (2)バス便利用の既存の住宅地域である。居住環境に優位性はないが、画地規模が手頃であり相応の需要は見込める。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０７１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字中谷２１２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,130 円／平米 48万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,908 円／平米 49万5,596 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,556 円／平米 46万7,984 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０７１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字中谷２１２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,525 円／平米 51万4,166 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,305 円／平米 51万132 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,571 円／平米 48万1,258 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０７１２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字中谷２１２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,850 円／平米 55万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,934 円／平米 54万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,697 円／平米 52万4,652 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０７０４Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字中谷２１２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,349 円／平米 50万360 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,862 円／平米 45万5,772 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,620 円／平米 53万4,316 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情