路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字1-4092-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５
価格時点	2023 年
駅名	戸塚駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 247万9,500 円
1平米当たり	1平米 75万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,500万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万6,574 円 1平米 97万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,500万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万6,574 円／坪 1平米 97万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市内及び周辺市の駅前商業地域を中心とし、駅周辺の商業地域をも含む広域的な地域と判断した。需要者の中心は、店舗等を展開する法人事業者や地域性を有する地元業者であり、マンション事業者等も想定される。繁華性の高い駅周辺商業地においては店舗の出店需要が高く、需要は底堅い。商業地においては、周辺の利用状況や画地の状況による個別性が強く、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、横浜市内及び周辺市に存する最寄駅から徒歩圏に存する商業地域と判定した。典型的な需要者は、店舗等を運営する事業法人、マンションディベロッパー、不動産業者等である。最寄駅から徒歩圏に存しているため、繁華性は高く、根強い需要が見込まれている。立地・規模等により価格は大きく異なり、取引量も多くないため、中心価格帯の把握は困難となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であることから、駅周辺の取引事例を多く収集し試算した比準価格の信頼性は高いものと判断した。地域内には賃貸物件も見られるが、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は強いとは言えないことから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地との半期変動率にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、中高層の店舗兼事務所ビルの多い商業地域と判定した。比準価格は代替・競争関係にある取引事例を採用して試算した価格であり、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格である。周辺は一定の繁華性があり、収益物件も確認できるが、収益価格は想定要素を含み流動的な価格となり、低位となった。本件では市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、流動的な収益価格を比較考量し、また指定基準地にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸塚駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前広場に接面する繁華性の高い商業地域
街路	駅前広場　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面現状を維持するものと思われるが、戸塚駅周辺では、マンション分譲が相次いでいることや企業進出等も予定されていることから、駅前商業地域として更に発展していくことが予測される。 (2)店舗兼事務所ビル等が多い商業地域に存し、大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 328万6,164 円 1平米 99万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 327万9,552 円 1平米 99万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 328万6,164円 1平米 99万4,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 308万1,192円 1平米 93万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 327万9,552円 1平米 99万2,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 308万1,192円 1平米 93万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微増傾向で推移している。景気は緩やかに持ち直しており、区内の商業地の需要は回復傾向にある。 (2)円安傾向及びコロナ禍の影響により、景気は厳しい状況が続いている。当区の人口は概ね横這いであるが、不動産市況は二極分化が続いている。
地域要因
(1)駅前商業地として熟成した地域である。経済活動の正常化に伴い、駅周辺店舗への客足も増加する傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)駅前広場に接面する繁華性の高い商業地に存するため、需要は根強い地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)駅前商業地域の商業用地としての競争力は概ね標準的である。当該要因の与える影響に格別の変動はない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050709 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万5,572 円／平米 312万6,061 円／坪
推定価格 平米 坪	80万7,676 円／平米 267万177 円／坪
標準価格 平米 坪	107万1,188 円／平米 354万1,348 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050606 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万9,417 円／平米 274万2,053 円／坪
推定価格 平米 坪	84万8,494 円／平米 280万5,121 円／坪
標準価格 平米 坪	97万9,785 円／平米 323万9,169 円／坪
査定価格 平米 坪	98万 円／平米 323万9,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050405 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,101 円／平米 345万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	106万2,868 円／平米 351万3,842 円／坪
標準価格 平米 坪	101万3,220 円／平米 334万9,705 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050409 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,794 円／平米 304万839 円／坪
推定価格 平米 坪	86万9,936 円／平米 287万6,008 円／坪
標準価格 平米 坪	96万4,452 円／平米 318万8,478 円／坪
査定価格 平米 坪	96万4,000 円／平米 318万6,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	460 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050402 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万4,991 円／平米 309万1,080 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,691 円／平米 315万2,902 円／坪
標準価格 平米 坪	101万8,901 円／平米 336万8,487 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情