路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字3-3970-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三丁目３９７０番５
価格時点	2023 年
駅名	戸塚駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 143万4,804 円 1平米 43万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 143万8,110 円／坪 1平米 43万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね戸塚区及びその周辺区を中心とする商業地域である。需要者は、駅に近い大中規模の土地は店舗や事務所ビル用地として購入する事業者が大半で、駅から離れると、自用の低層店舗付事務所、店舗併用住宅用地として開発する事業者等が比較的多い。近隣地域は戸塚駅付近の商業地域で、中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、需要は比較的強い。近隣地域の南方での中外製薬の研究所等が完成し、周辺地域の商業活性化が期待されている。 (2) 同一需給圏の範囲は、横浜市南部を中心とする商業性を有する地域及び幹線道路沿いの商業地域と把握する。近隣地域の需要者は主に店舗・営業所・事務所等の自己使用又は賃貸を目的とする法人等が考えられるが、商業施設付複合マンション等への土地利用の転換の可能性も高く、用途の可変性に優れている。需要の中心となる価格帯は、敷地の規模・利用目的等によって需要者が異なるため、一概に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、国道沿いの、飲食店、事務所等の各種中層商業ビルが建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である。当該地域内は賃貸物件は見られるが、賃貸目的の取引より自用目的での取引が多いことを踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中層の店舗・事務所が建ち並ぶ駅周辺の路線商業地域である。賃貸ビル等が多く見られ、収益性も価格形成の上で指標の一つと認められる。比準価格は広域的ではあるが、戸塚区及び横浜市内の商業性を有する取引事例より試算しており実証的で説得性が高い。よって本件では、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸塚駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	108.3 坪 (358 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三丁目３９７０番５
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	32 m
面積	358 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏にある国道沿い商業地域である。中外ライフサイエンスパーク横浜が昨年１０月に竣工し、事務所需要等も高まっている。 (2)商業集積度が高い戸塚駅周辺の国道沿い商業地域として、さらに活性化が進み、発展するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気持ち直しにより地価は上昇傾向にあり、人口は微増傾向だが高齢化率は高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含みである。 (2)景気は新型コロナの影響で先行き不透明感が続く。戸塚区の人口は微増傾向で、商業地地価動向は上昇傾向の地域が多い。
地域要因
(1)国道沿いの商業地で周辺の開発動向を反映して繁華性は回復しつつある。 (2)戸塚駅周辺では再開発事業の影響により商況が好調で、新型コロナウイルス感染症拡大による影響はあるが需要は強含み状態である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０７１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三丁目３９７０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,432 円／平米 138万30 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,964 円／平米 143万7,991 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,155 円／平米 159万698 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050706 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市泉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三丁目３９７０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,903 円／平米 99万8,091 円／坪
推定価格 平米 坪	30万423 円／平米 99万3,198 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,385 円／平米 131万3,755 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050409 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三丁目３９７０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,956 円／平米 185万7,827 円／坪
推定価格 平米 坪	57万8,815 円／平米 191万3,562 円／坪
標準価格 平米 坪	44万5,242 円／平米 147万1,970 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050412 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三丁目３９７０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万9,477 円／平米 158万5,151 円／坪
推定価格 平米 坪	48万9,067 円／平米 161万6,856 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,397 円／平米 146万5,870 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情