路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字上耕地448-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
価格時点	2023 年
駅名	戸塚駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万7,536 円 1平米 45万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万7,536 円／坪 1平米 45万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市のほか、隣接する藤沢市、鎌倉市等の近隣商業地域または路線商業地域である。主たる需要者は、賃貸収益目的の不動産業者や投資家等であるが、近隣地域は戸塚駅から徒歩圏の立地特性から、画地規模によってはマンションデベロッパー等も需要者となり得る。なお、商業地の需給動向に大きな変化はないが、立地条件や画地規模等により価格水準は異なり、また取引の絶対量も少ないため、中心的な価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の駅周辺及び幹線道路沿線の商業地域一帯と判定した。主な需要者は、収益獲得を目的とした投資家・事業家又は不動産業者等であると考える。需要者は収益性の高いエリアを中心に購入の意思決定をしている。近隣地域南西方の中外ライフサイエンスパーク横浜の稼働を間近に控え、周辺地域の商業活性化が期待されている。取引価格帯は敷地の規模・画地形状、容積率・用途等により異なるため、明確な価格水準はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中層店舗併用共同住宅や中層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。戸塚駅から近い立地特性のため、事業用途や住宅用途に対する相応の賃貸需要が見込める地域であるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は県道に接道する店舗兼共同住宅等が多い商業地域である。収益性を反映する収益価格は、商業地域において重要性の高いものであるが、近隣地域は戸塚駅にほど近いものの、上層階は共同住宅としての利用が中心で資産価値に見合った収益性が見込めず、低位に試算された。以上を踏まえ、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸塚駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域として概ね熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくと予測する。 (2)新型コロナウイルス感染症を機に生活スタイルが変化した。在宅勤務の影響もあり、生活立地の商業地域は平日も人の流れがよく、地価は上昇基調に転じている。当面同じ基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 154万3,902 円 1平米 46万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 155万514 円 1平米 46万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 154万3,902円 1平米 46万7,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 155万514円 1平米 46万9,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日銀の金融緩和策の継続等により不動産市況は概ね堅調に推移してきたが、足下の世界経済の減速懸念等の影響から先行き不透明感は高まりつつある。 (2)戸塚区の人口は概ね横ばい傾向で推移。物価高の影響を受け実質賃金は低下傾向にある。今後の金利動向にも留意する必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、店舗や住宅等としての賃貸需要が底堅い戸塚駅徒歩圏の商業地域であること等から、地価は上昇傾向で推移している。 (2)県道大船停車場矢部線に接道する路線商業地であるが、駅前商業地に近く普通商業地としての特性も認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,057 円／平米 143万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,721 円／平米 149万6,696 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,996 円／平米 150万4,217 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万53 円／平米 152万935 円／坪
推定価格 平米 坪	48万95 円／平米 158万7,194 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,540 円／平米 159万1,971 円／坪
査定価格 平米 坪	48万6,000 円／平米 160万6,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,909 円／平米 143万7,809 円／坪
推定価格 平米 坪	45万566 円／平米 148万9,571 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,922 円／平米 149万4,054 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050413 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,812 円／平米 137万1,368 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,169 円／平米 128万6,593 円／坪
標準価格 平米 坪	46万2,196 円／平米 152万8,020 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情