路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区川上町90-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区川上町９０番１外
価格時点	2023 年
駅名	東戸塚駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8億5,400万 円 (1477 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万868 円 1平米 57万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8億5,400万 円 (1477 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万868 円／坪 1平米 57万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、戸塚区及びその周辺市区の商業地域一円である。中心となる需要者は。店舗・事務所として賃貸することを目的とする事業者等である。西口は東口に比べて繁華性の面でやや劣るが、対象標準地とその周辺は駅近くの好立地であり、相応の需要はある。中心となる価格帯は、規模・利用目的等により様々であり、一概に見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は概ね戸塚区及びその周辺区を中心とする商業地域である。需要者は、大規模な資本力を有する法人等に限定される。駅に近い大中規模の土地は店舗や事務所ビル用地として購入する事業者が大半で、駅から離れると、店舗付マンション用地として開発する事業者等が比較的多い。近隣地域は東戸塚駅付近の商業地域で、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、取引自体少ないことから、需要は比較的強い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は駅前の商業地域にあり、賃貸収益に基づく収益価格は対象標準地の価格を決定するうえで一定の意義が認められる。ただ、実際の商業地の取引の多くは自用目的で、賃貸目的での取得は多くない現状等を考慮すると、実際の取引価格を基礎に求めた比準価格が市場性を反映しており説得性が高いものと思われる。よって本件では、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 最寄駅近辺にあって、事務所、大規模小売店舗等の各種中高層商業ビルが建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である。当該地域内は賃貸物件は見られるが、賃貸目的の取引より自用目的での取引が多いことを踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東戸塚
距離	0 m
土地の状態
土地面積	446.8 坪 (1477 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区川上町９０番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	110 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	45 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東戸塚西地区地区計画
街路	駅前広場　市道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の商業地域であるが、当面は大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測される。 (2)駅前の中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域ですでに熟成している。当面は現環境維持と予測する。景気回復傾向にあるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 195万7,152 円 1平米 59万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 197万6,988 円 1平米 59万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスによる影響はあまり見られず、商業地域の多くは地価水準が上昇しつつある。 (2)景気持ち直しにより地価は上昇傾向にあり、人口は微増傾向だが高齢化率は高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含みである。
地域要因
(1)駅前商業地としての需要は比較的強く、価格水準は上昇傾向にある。 (2)東戸塚駅前の商業地域であり、景気回復に伴って、繁華性も増し、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０７１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区川上町９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,432 円／平米 138万30 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,634 円／平米 144万3,512 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,568 円／平米 171万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050709 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区川上町９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万5,572 円／平米 312万6,061 円／坪
推定価格 平米 坪	64万4,880 円／平米 213万1,973 円／坪
標準価格 平米 坪	87万283 円／平米 287万7,156 円／坪
査定価格 平米 坪	89万6,000 円／平米 296万2,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050702 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区川上町９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万1,195 円／平米 145万8,591 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,850 円／平米 155万3,324 円／坪
標準価格 平米 坪	62万9,826 円／平米 208万2,205 円／坪
査定価格 平米 坪	64万9,000 円／平米 214万5,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０７０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区川上町９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,135 円／平米 138万5,660 円／坪
推定価格 平米 坪	43万2,835 円／平米 143万953 円／坪
標準価格 平米 坪	67万5,250 円／平米 223万2,377 円／坪
査定価格 平米 坪	69万6,000 円／平米 230万976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050706 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市泉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区川上町９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,903 円／平米 99万8,091 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,235 円／平米 104万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	49万8,793 円／平米 164万9,010 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情