路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町895-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
価格時点	2023 年
駅名	戸塚駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (534 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (534 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万5,762 円／坪 1平米 27万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、戸塚区及び隣接区内の幹線・準幹線道路沿いで近隣商業的要素を有する路線商業地域である。当該地域は上層階の主要用途が住宅系となるため、需要者は、地域の実情に精通した個人・法人の商事事業者のほか、建物賃貸を業とする不動産業者も含まれる。低層階店舗の収益性は然程高くはないが、上層階部分を住宅系に供することにより一定の収益性が確保されている。土地単価で１㎡当り２５～３０万円程度が需要の中心価格帯と思料される。 (2) 同一需給圏は、横浜市内の路線商業地域を中心とし、近隣商業地域の一部も含まれると判断した。需要者の中心は、地縁性を有する地元業者、全国チェーンを展開する法人事業者のほか、マンション事業者等が想定される。背後住宅地の需要の高い路線商業地においては、店舗の出店需要も見込めることから需要は底堅い。商業地においては、周辺の利用状況や画地の状況による個別性が強く、取引の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場の特性により収益価格を相当程度重視すべきであるが、主要な需要者は、近隣地域の将来性に着目している地域の精通者であり、中長期的見地から不動産購入を意図するケースが多い。よって、取引市場の動向と実勢を反映している比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であることから、路線商業地域の取引事例を多く収集し試算した比準価格の信頼性は高いものと判断した。地域内には賃貸物件も見られるが、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて弱いことから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸塚駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	161.5 坪 (534 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼住宅が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣色も有する幹線道路沿いの既成商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)将来的に接面道路の整備が予定されており、今後は中小画地の統合・再編等も漸次進捗して良好な街並みが形成されていくものと予測する。 (2)県道沿いの路線商業地域として熟成している。マンション建設等による周辺人口の増加もあり、暫くは発展的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万5,516 円 1平米 28万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 93万5,598 円 1平米 28万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)政策効果等により経済はプラス成長を維持し、区内商業地の需要も堅調に推移しているが、交易条件の悪化が企業や家計の負担となるリスクもある。 (2)当区の人口は微増傾向で推移している。実体経済は一部に改善傾向がみられる中、路線商業地の需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に無い。背後住宅地に対する需要が増大している余波を受け地価は上昇している。 (2)路線商業地として熟成しており、周辺にはマンションが建築されている。背後住宅地の需要も高く、地価は上昇傾向が強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は無い。背面道が存するが出入り等には利用されず、二方路による増価は特に発生していない。 (2)二方路であるが、路線商業地域の商業用地としての競争力は概ね標準的である。当該要因の与える影響に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０７０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,135 円／平米 138万5,660 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,560 円／平米 136万3,923 円／坪
標準価格 平米 坪	51万3,773 円／平米 169万8,534 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０７１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,288 円／平米 92万20 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,844 円／平米 97万1,448 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,138 円／平米 97万2,420 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050707 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市泉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,428 円／平米 74万5,265 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,908 円／平米 75万3,464 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,352 円／平米 82万4,358 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050706 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市泉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,940 円／平米 83万2,914 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,723 円／平米 84万5,420 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,044 円／平米 94万5,661 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050706 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市泉区
地域	神奈川県横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,903 円／平米 99万8,091 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,046 円／平米 101万5,094 円／坪
標準価格 平米 坪	27万8,374 円／平米 92万304 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情