路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区最戸1-206-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１
価格時点	2023 年
駅名	上大岡駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,150万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,150万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円／坪 1平米 33万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に港南区及び隣接区内の京急本線及び市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は市内または東京都心部への通勤者が大半を占める。ほぼ熟成した住宅地域で、住環境は普通だが生活利便性が比較的高いこともあって需要は堅調である。供給は、容積率の大きい特性を活用し、既存の画地を細分化し総額を抑えたミニ建売住宅が多い。土地単独の取引は少なく、新築戸建住宅で総額４０００万円台前半が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、港南区及び隣接区のうち京急本線、市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内又は東京方面への通勤者等が中心である。近隣地域は、最寄駅に近く駅周辺の店舗集積性が高いため、利便性に優れ需要は堅調である。戸建住宅に於いては、細分化傾向が強く、既存画地の分割による建売住宅が多い。取引の中心は、小規模の新築戸建住宅で４５００～５０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する平坦な住宅地域で、主な市場参加者は居住の快適性や利便性を重視する自用目的の個人が中心であり、アパートの収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺でアパート等も多く見られるが、アパートでは土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似性の高い取引事例を得られた。需要者である個人は、販売価格と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし意思決定する。よって、市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上大岡駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.1 m
奥行き	15.4 m
面積	155 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平坦な駅徒歩圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。 (2)上大岡駅より平坦な利便性の高い住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港南区の人口は微減傾向で推移しており高齢化も進行している。住宅地の地価は利便性の優劣により２極化し変動している。 (2)港南区の人口は横這いから微減傾向。高齢化率は市平均を上回る。駅徒歩圏及び平坦地の不動産需要は良好、バス便圏も一部で回復。
地域要因
(1)上大岡駅徒歩圏に所在する平坦な住宅地で、周辺でマンションの立地が進む影響もあり、宅地需要は堅調で地価は上昇傾向にある。 (2)最寄駅から平坦の徒歩圏にあり、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050506 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,193 円／平米 77万7,548 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,910 円／平米 77万 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,224 円／平米 118万983 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,813 円／平米 85万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,823 円／平米 95万8,155 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,307 円／平米 117万1,339 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,260 円／平米 98万2,742 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,097 円／平米 100万5,345 円／坪
標準価格 平米 坪	34万534 円／平米 112万5,805 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万40 円／平米 109万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,871 円／平米 105万7,494 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,488 円／平米 111万9,041 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０５０１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,892 円／平米 95万8,383 円／坪
推定価格 平米 坪	30万650 円／平米 99万3,949 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,036 円／平米 113万771 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情