路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区下永谷1-1708-59 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９
価格時点	2023 年
駅名	上永谷駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄ブルーライン沿線各駅の街区の整った画地規模の大きい住宅地の圏域。大半が傾斜地に所在するため、新しい生活様式が広がる中でも需要は弱含みで推移する。需要者の中心は市内在住の三十代ファミリー世帯の一次取得者で、低金利が続く中の賃貸住宅からの住み替えが多いと推測する。取引の中心は対象標準地規模の画地が、更地や中古住宅で２５００～３０００万円台前半。新築戸建物件は４５００万円程度が上限となる。 (2) 同一需給圏は、概ね港南区及びその周辺の京浜急行本線、ブルーライン等の沿線の住宅地域である。需要者の中心は横浜、東京方面へ通勤する横浜市内居住者であるが、東京方面への通勤圏であることから、同一需給圏外からの転入もみられる。居住環境は良好であるが、最寄り駅からバス圏に所在するため、需要は横ばいで推移している。土地は約１５０㎡・更地で、２，５００万円程度、新築戸建住宅で３，８００万円前後の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では地区計画により共同住宅の建築ができず、戸建住宅の一棟貸し市場も成熟していないため、収益価格は求めなかった。比準価格は、やや範囲を広げ、画地規模と街並みが近隣地域と類似する住宅地で取引された取引事例から査定したため、地域の特性を反映した取引価格水準を的確に把握することができたと考える。以上により、比準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺は最寄り駅からバス圏の地域であり、また、建築協定によって、建築物の用途が限定され、最低敷地面積も定められている。そのため、取引をみると自用目的の戸建住宅がほぼ全てを占めている。よって、本鑑定評価においては、収益還元法により収益価格を求めることを断念し、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を採用して、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	上永谷駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９
標準地の範囲
東	0 m
西	10 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.6 m
奥行き	11.5 m
面積	156 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	埋蔵文化財包蔵内。地区計画により敷地は１５０㎡、建物高さは９ｍの一戸建に制限。
街路	基準方位北、９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地区計画によって街並みが規制されたバス圏住宅地。南西側の幹線道路からの高低差が１５ｍ程度ある傾斜地が新しい生活様式が広がる中でも敬遠され、需要は弱含みのまま。当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)区画整然と中規模一般住宅が建ち並ぶバス圏の住宅地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンションと建売住宅の分譲により人口は微増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾向にある。 (2)港南区内でも上大岡や港南台の駅徒歩圏の需要は堅調であるが、その他の圏域の値動きが少ない。ただ、郊外の住宅地も割安感から下げ止まっている。
地域要因
(1)近隣の永谷高校が戸塚区の横浜桜陽高校と併合され、戸塚に移転することが公表された。２０２７年に閉校される永谷高校跡地の利用計画は未定。 (2)既成住宅地として熟成しており、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)歩道付の道路に東側で接面。西側は隣接地よりも約１．５ｍ高いため、日照通風眺望は良好。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万379 円／平米 53万213 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,234 円／平米 51万9,816 円／坪
標準価格 平米 坪	15万319 円／平米 49万6,955 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050508 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,333 円／平米 59万9,487 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,359 円／平米 57万6,431 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,108 円／平米 56万5,683 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050508 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万304 円／平米 49万6,905 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,663 円／平米 46万8,338 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,874 円／平米 48万8,871 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050508 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,607 円／平米 65万3,289 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,851 円／平米 63万4,259 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,256 円／平米 54万3,030 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050505 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,428 円／平米 57万9,965 円／坪
推定価格 平米 坪	17万318 円／平米 56万3,071 円／坪
標準価格 平米 坪	17万830 円／平米 56万4,764 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情