路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区上大岡東1-1100-60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０
価格時点	2023 年
駅名	上大岡駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,610万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,590万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万6,746 円／坪 1平米 24万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京急本線各駅の徒歩圏から徒歩限界圏の傾斜地に広がる住宅地の圏域。近隣地域は港南区と南区の境付近に位置するため、両区に跨って同一需給圏が形成される。需要の中心は三十代から四十代の市内及び近隣市在住の一次取得者が多い。小規模画地の建売物件の人気が高く、取引の中心は１００㎡程度の画地で、更地が２５００万円程度、新築戸建物件が４０００万円程度であり、利便性の高い同価格水準のマンションと競合関係にある。 (2) 同一需給圏は、港南区及び隣接区のうち京急本線、市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内又は東京方面への通勤者等である。近隣地域は、最寄駅からやや高低差はあるものの、比較的近く、利便性に優れ需要は堅調である。戸建住宅に於いては、細分化傾向が強く、既存画地の分割による建売住宅が多い。取引の中心は、小規模の新築戸建住宅で４５００～５０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模な建売物件の取引が多い地域だが、比準価格は対象標準地と規模が近い物件に基づいて査定したため、取引単価が先走りしがちな当該地域の中で、対象標準地との代替競争関係が高い価格が得られた。収益価格は、ワンルームが多い中で、地域の利便性を反映して住宅地としては高めに得られた。自用目的の取引が多い地域であることに鑑み、比準価格を標準とし、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺でアパート等も比較的多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似性の高い取引事例を得られた。需要者である個人は、販売価格と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし意思決定する。市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上大岡駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.8 m
奥行き	11.5 m
面積	149 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅から約２００ｍの間に３０ｍ上る傾斜地。
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上大岡駅周辺の平坦な住宅地需要が続き品薄感が続く中で、従来はやや需要が弱かった傾斜地や高台の物件にも強い需要が見られる。街区の整った地域で画地の細分化が困難なことから、当面は現状を維持すると予測する。 (2)一般住宅、アパート等が存する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンションと建売住宅の分譲により人口は微増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾向にある。 (2)港南区の人口は横這いから微減傾向。高齢化率は市平均を上回る。駅徒歩圏及び平坦地の不動産需要は良好、バス便圏も一部で回復。
地域要因
(1)東側の久良岐公園を挟んだＩＨＩ社宅跡地で全８０戸の新築マンションが分譲中。最高価格帯は５４００万円程度であり、代替競争関係がある。 (2)駅徒歩圏で利便性に優れ、需要は底堅い。
個別的要因	(1)道路とは等高だが、北傾斜の分譲地に所在するため、北側隣接地よりも約１ｍ高い。南道路だが若干日照に劣る弱みがある。 (2)特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050506 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,150 円／平米 55万9,210 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,905 円／平米 66万886 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,031 円／平米 67万7,832 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050504 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,273 円／平米 70万5,081 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,823 円／平米 64万7,391 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,322 円／平米 68万8,713 円／坪
査定価格 平米 坪	21万5,000 円／平米 71万790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050504 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,917 円／平米 81万9,614 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,652 円／平米 82万5,350 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,182 円／平米 87万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,717 円／平米 63万7,122 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,694 円／平米 62万7,128 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,075 円／平米 67万7,978 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,790 円／平米 73万3,238 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,117 円／平米 74万4,237 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,162 円／平米 85万3,484 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情