路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区日限山1-2473-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
価格時点	2023 年
駅名	下永谷駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,900万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,900万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円／坪 1平米 19万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄ブルーライン各駅の徒歩圏から徒歩限界圏に広がる区画整然とした住宅地の圏域。建築協定が設定された地域では画地の分割が困難な結果、取引総額が嵩むため、需要の中心は四十代以降の市内及び近隣市在住の資金潤沢な一次・二次取得者が多い。対象標準地規模の画地の需要は弱いが、１２０㎡程度の区画は人気がある。取引の中心は、地積２００㎡程度の更地と中古物件が４０００万円程度、新築物件は５０００万円を超える。 (2) 同一需給圏の範囲は港南区及びその隣接区に位置する、ＪＲ根岸線、地下鉄ブルーライン及び京浜急行本線沿線の住宅地域である。需要の中心は横浜や東京方面へ通勤する勤労者世帯で、同一需給圏外からの転入も見られる。対象標準地の存する地域は画地規模が比較的大きく、総額が大きくなる傾向にある。２００㎡程度の土地で３，０００万円台後半～４，０００万円台前半程度、新築の戸建住宅は５，０００万円を超える価格帯が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 建築協定により原則として用途が専用住宅であり、戸建住宅の賃貸需要が少ないため、収益価格は求めなかった。比準価格は同一町内で取引された事例のうち、対象標準地と類似する事例を慎重に要因補正して査定したため、対象標準地が所在する地域の特性を反映した取引価格水準が把握できたと考える。当該地域では自用目的の取引が中心であることに鑑み、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域である。土地価格に見合う賃料の稼得が難しく、建築協定の影響もあることから収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていない。市場で成立する取引は居住の快適性及び利便性に主眼が置かれた自用を目的とした取引が大多数を占める。以上より、収益価格の試算は断念し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下永谷駅南東方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
標準地の範囲
東	150 m
西	60 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.3 m
奥行き	14 m
面積	197 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	建築協定により最低敷地面積１５０㎡のほか、用途制限がある。
街路	基準方位北、５．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	建築協定（建築協定）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏だが、南東方に向かって上り傾斜で、画地規模が大きく、建築協定により事実上分割できないため、需要は弱含みで推移する。他方、西側の２中専の地域では小規模建売物件が増えつつある。 (2)高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域である。当該地域に特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンションと建売住宅の分譲により人口は微増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅需要は堅調に推移しているが、利便性等により二極化が見られる。港南区の人口はほぼ横ばいである。
地域要因
(1)建築協定外の地域では、旧来の画地規模とは異なる建売物件が分譲され、日限山１丁目としては人口、世帯数とも増加したが、協定区域内では弱含み。 (2)最寄駅の徒歩圏内に中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。地価は横ばい傾向で推移している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)画地の分割ができない道路より約２ｍ高い土地であり、地域内の競争力は標準的だが、徒歩圏住宅地の中では若干劣る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０５０１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,837 円／平米 70万333 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,837 円／平米 70万333 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,794 円／平米 65万3,907 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,674 円／平米 81万8,810 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,085 円／平米 68万4,623 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,445 円／平米 66万5,977 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,813 円／平米 80万2,740 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,791 円／平米 87万5,399 円／坪
標準価格 平米 坪	25万512 円／平米 82万8,193 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050506 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,894 円／平米 76万6,642 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,347 円／平米 75万1,609 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,867 円／平米 68万3,902 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050505 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,530 円／平米 78万5,274 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,530 円／平米 78万5,274 円／坪
標準価格 平米 坪	19万329 円／平米 62万9,228 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情