路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区芹が谷3-964-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外
価格時点	2023 年
駅名	上永谷駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円／坪 1平米 14万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京急本線及び地下鉄ブルーライン沿線各駅のバス圏傾斜地に広がる住宅地の圏域。バス便は便利だが、渋滞が激しいため、交通接近条件が劣る。芹が谷２丁目の分譲地は当初発売価格よりも価格を上げて完売した。割安感のある新築建売物件を求める三十代の市内在住の一次取得者が需要者の中心となる。更地は３０００万円程度、対象標準地の中古物件も同水準で取引されるが、不動産業者による仕入は極端に低い水準で取引される傾向がある。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ根岸線、東海道本線、京急本線、市営地下鉄ブル－ライン沿線で、最寄駅へバス圏にある港南区を中心とする横浜市南東部の住宅地域。需要層の中心は概ね横浜市内の居住者であり、市外から転入も見られる。近年は既存の戸建住宅の敷地を分割した建売やマンションが流通の中心で、中古住宅の需給も見られる。近隣地域は既成住宅地域で土地４０坪未満、建物３０坪程度の新築建売で、総額３５００万円強が中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 容積率が小さいため、ファミリータイプの共同住宅を想定した収益価格はやや低めに得られた。比準価格は、上大岡駅及び上永谷駅を最寄駅とする取引事例に基づいて、慎重に要因比較を行って価格の判定を行ったため、地域の取引価格水準を的確に反映した価格が得られたと考える。当該地域は自用の取引が多いことに鑑み、比準価格を中心として、収益価格は参考にとどめ、対象標準地の時系列的価格推移の検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域はバス圏の既成市街地であり、比準価格は類似性ある同種の住宅地域の取引を中心にして求めたものであり実証的である。収益性はやや認められるものの、土地価格に対応する賃料の徴収が困難であることから、収益を目的とした土地需要はほとんど見られず収益価格の規範性は劣る。このため、本評価では比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上永谷駅北方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12.5 m
面積	193 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北西方向に緩い下り傾斜の古い分譲地。「浩南台」バス停から駅まで約１２分。
街路	基準方位北、６．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心価格帯３５００万円程度の芹が谷２丁目プライマルガーデンは令和４年１０月に完売。当該地域も価格に割安感が生じ始め、一定の需要が見られる。画地分割が困難なため、当面は現状の環境を維持すると予測する。 (2)中規模低層住宅を標準とする既成住宅地域。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンションと建売住宅の分譲により人口は微増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾向にある。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、穏やかに改善している。港南区の人口はほぼ横ばいから微減、高齢化は年々上昇傾向である。
地域要因
(1)芹が谷２丁目のプライマルガーデンでは大規模分譲が継続し人口、世帯数とも増加するが、３・４丁目では減少傾向を継続。需要は弱含みで推移。 (2)最寄駅からはバス圏の既成市街地。地域要因に特に変化は見られない。
個別的要因	(1)北東側で最高１ｍ程度高く市道に接面し、日照はやや劣る。画地分割が困難なため、単価と総額の関係から競争力は若干劣る。 (2)北西方下り傾斜の既成市街地にある北東方位の中間画地。個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,066 円／平米 42万6,692 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,143 円／平米 46万9,925 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,298 円／平米 48万6,967 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050504 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,835 円／平米 48万8,743 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,936 円／平米 47万9,158 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,359 円／平米 47万7,251 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,095 円／平米 46万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,641 円／平米 48万4,795 円／坪
標準価格 平米 坪	15万401 円／平米 49万7,226 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050504 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,427 円／平米 50万3,924 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,967 円／平米 50万9,015 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,741 円／平米 51万1,574 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情