路線価 (2023) 北海道深川市稲穂町2-2694-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 深川市北海道深川市稲穂町２丁目２６９４番４１
価格時点	2023 年
駅名	深川駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	200万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,126 円 1平米 7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	197万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,795 円／坪 1平米 7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね深川市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、市外からの転入者が稀で、同一需給圏と同じく深川市内居住者にほぼ限定される。深川市の人口動向を鑑みると、令和２年１１月末から令和４年１２月末の３年間では人口が約９０７人、世帯数も約３０２世帯減少している。更に老齢化率も高まるなどの影響から、近年売り希望物件が増加傾向にあるが、不動産取引も中古の戸建物件の取引が中心で、更地のみの取引は減少傾向にある。 (2) 同一需給圏は深川市街地の住宅地域一円。需要者は戸建住宅の所有を目的とする深川市街地居住者で、市内の他集落からの転入も認められる。稲穂町には比較的新しい住宅地域も存するが、全市的な人口の減少と高齢化が進行する中で市街地全体での宅地の需要は弱いままである。住宅用地としては３００万円程度までが需要の中心となっているが、投売りに近い取引事例も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等も混在する地域であるが、戸建住宅が中心であり収益物件の取引は熟成しておらず、建築単価の上昇もあり土地価格に見合った収益性が見込めない事から収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実際の取引を前提とした比準価格が経済価値を適切に反映していると判断し比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に近隣の標準地価格の均衡も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) １低専の戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する投資は見られない場所柄である。収益性に着目した理論的な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、売物件等の水準を十分に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	深川駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い郊外の区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深川市北海道深川市稲穂町２丁目２６９４番４１
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	260 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市の人口減少が続くなか、生産年齢人口の減少と高齢者人口の増加の割合からも、不動産需要を喚起する要因は見当たらず地価は下落し、今後もこの傾向が続くと予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。需給バランスを反映して地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,126 円 1平米 7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,126円 1平米 7,600円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
前年から次年への変動率 -5.1 ％
2019年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内景気は概ね横ばいで推移しているものの、旧産炭地では不動産需要の回復の兆しはみられず、地価も引き続き下落傾向にある。 (2)地方都市等では人口減少による宅地需要の低迷が認められる。低価格水準の住宅地については、新型コロナの影響は小さいと判断する。
地域要因
(1)一般的要因からも、需給動向に改善は見られなく、市の活性化の兆しが低いため、地価は下落傾向が継続している。 (2)特に変化はないものの、需要の減退を反映して地価は下落を続けている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市稲穂町２丁目２６９４番４１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,264 円／平米 2万4,015 円／坪
推定価格 平米 坪	6,385 円／平米 2万1,109 円／坪
標準価格 平米 坪	6,515 円／平米 2万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	6,610 円／平米 2万1,853 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市稲穂町２丁目２６９４番４１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,300 円／平米 2万7,440 円／坪
推定価格 平米 坪	7,871 円／平米 2万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	7,895 円／平米 2万6,101 円／坪
査定価格 平米 坪	8,010 円／平米 2万6,481 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市稲穂町２丁目２６９４番４１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,744 円／平米 2万8,908 円／坪
推定価格 平米 坪	7,710 円／平米 2万5,489 円／坪
標準価格 平米 坪	6,793 円／平米 2万2,458 円／坪
査定価格 平米 坪	6,890 円／平米 2万2,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市稲穂町２丁目２６９４番４１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,598 円／平米 2万8,425 円／坪
推定価格 平米 坪	7,709 円／平米 2万5,486 円／坪
標準価格 平米 坪	7,558 円／平米 2万4,987 円／坪
査定価格 平米 坪	7,670 円／平米 2万5,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情