路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区上大岡西1-254-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
価格時点	2023 年
駅名	上大岡駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 390万1,080 円
1平米当たり	1平米 118万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億2,000万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	4億2,300万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 502万5,120 円／坪 1平米 152万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市及び隣接市内中心部の繁華性の高い商業地の存する圏域。生活必需品等の店舗を中心に需要が戻りつつあり、需要者は自用目的の法人、不動産投資会社、マンション分譲業者等が中心である。取引件数が少なく、規模の大小等により取引単価が大きく変動するため、需要の中心となる価格帯の把握は容易ではないが、過去の取引事例等から判断すると上大岡駅に近い１００㎡程度の画地としては１５０万円／㎡前後で市場に出るものと推測される。 (2) 同一需給圏は、横浜市内中心部に広がる比較的駅に近い路線沿いの商業地域の圏域。ポストコロナの生活が始まり、生活必需品等を中心に客足が繁華街に戻り、オフィス街も空室率が下がりつつある。低金利が続く中、主要駅周辺の希少性が高い物件に対する投資需要が継続するほか、マンション適地に対する需要は特に強い。更地の取引は見られないが、上大岡駅に近い繁華性の高い地域で土地が取引される場合、㎡当たり１５０～１６０万円程度と推測する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格にやや開差が生じた。借り手市場にある当地域の賃貸市場を考慮するとやむを得ないものと思料する。近隣地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、高度利用が可能であり収益性に着目した需要がある。よって、市場を反映した比準価格と収益価格を関連づけて、更に類似性の高い標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) マンション需要が強い中、比準価格は、容積率が類似し代替競争関係にある市内商業地の取引事例に基づいて査定したため、最有効使用が共通する地域の価格水準を適切に把握できたと考える。収益価格は、全フロアを店舗と想定したが、コロナ禍の影響が残り賃料水準が戻り切らないため、やや低く得られた。以上により、比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、対象標準地との類似性が高い標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上大岡駅南西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18.5 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗が多い駅前商業地で、特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。 (2)対象標準地も含まれる一帯で再開発計画が公表されたが、着工が３年以上先のため、まだ目立った進展はない。京急線駅乗降客数は昨年より一割回復したが、まだコロナ禍前には及ばない。当面は現状を維持すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 509万1,240 円 1平米 154万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 509万1,240円 1平米 154万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港南区の人口は微減傾向で高齢化が進んでいる。新型コロナの影響で土地取引件数は減少したが、利便性の高い商業地の需要は回復傾向にある。 (2)マンションと建売住宅の分譲により人口は微増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾向にある。
地域要因
(1)商業施設が集積する駅前商業地域で繁華性は戻りつつあり、地価は上昇傾向にある。 (2)横浜市は令和４年８月に再開発北地区再開発事業に係る計画段階配慮書を公表した。計画建物は地上３９階地下１階、４５０戸の共同住宅と店舗。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北側道路は建築基準法第４２条第２項の私道で角地としての効用は少ない。再開発事業の着工は令和８年であり、まだ影響は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050405 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万3,288 円／平米 450万7,030 円／坪
推定価格 平米 坪	138万1,818 円／平米 456万8,290 円／坪
標準価格 平米 坪	135万751 円／平米 446万5,583 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050405 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,101 円／平米 345万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	104万8,145 円／平米 346万5,167 円／坪
標準価格 平米 坪	154万1,390 円／平米 509万5,835 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万9,074 円／平米 231万1,139 円／坪
推定価格 平米 坪	70万6,065 円／平米 233万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	137万3,667 円／平米 454万1,343 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４０Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万7,869 円／平米 1,159万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	346万1,097 円／平米 1,144万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	174万9,796 円／平米 578万4,826 円／坪
査定価格 平米 坪	175万 円／平米 578万5,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途地区
特別な事情