路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区港南台4-1-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区港南台４丁目１番３外
価格時点	2023 年
駅名	港南台駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億5,500万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万786 円 1平米 58万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億5,500万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万786 円／坪 1平米 58万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市南部の駅前及び駅周辺の商業地域である。需要者は店舗、営業所等として自己使用目的の事業者又は賃貸収益を目的に投資する事業法人、機関投資家のほか店舗併用マンションを開発する不動産業者等である。駅前の商業地は希少性があるが、近隣地域は人の流れが劣る。商業地は規模や取引当事者の属性が価格に影響するため中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は港南区及び横浜市内の駅に近い商業地域である。主な需要者は、商業ビル等への投資を目的とする法人・個人、地元の商店主・中小企業等が中心である。規模の大きな画地は、マンション業者や投資法人等、圏外からの参入も考えられるが、駅に近いため希少性が高く需要は底堅い。駅に近い商業地は、取引事例が少なく画地条件・規模等によって異なるため、価格水準の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前の普通商業地であり、賃貸運用による投資採算性を重視した収益価格が意思決定の重要な指標となるが、想定賃料や期待利回り、開発期間中のリスク等の想定要素も多く含むことから限界もある。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸店舗・住宅等の多い地域であるが、収益価格はやや低位となった。収益価格は想定要素も多いが、土地価格に対する賃料収入等が十分ではないことを反映しているものと思料する。比準価格の査定では、類似地域において規範性の高い取引事例を得られた。よって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	港南台駅南西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	184.8 坪 (611 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗ビル、マンション等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区港南台４丁目１番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	23 m
面積	611 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	港南台駅前の商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地として熟成している。高島屋の撤退が決まったが、新たなテナントの出店が決まっていおり、現状を維持していくものと予測する。 (2)特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 196万7,070 円 1平米 59万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 187万1,196円 1平米 56万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 187万1,196円 1平米 56万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融の引き締めが日本にも波及した場合には、不動産市場への影響が大きいため今後の動向については注視する必要がある。 (2)港南区の人口は横這いから微減傾向。高齢化率は市平均を上回る。駅徒歩圏及び平坦地の不動産需要は良好、バス便圏も一部で回復。
地域要因
(1)高島屋の撤退後にはバーズが増床リュニーアルし、その後に大きな変動はない。 (2)駅前の商業地域で上層階では住宅需要も見込めるため、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区港南台４丁目１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,048 円／平米 193万863 円／坪
推定価格 平米 坪	58万4,048 円／平米 193万863 円／坪
標準価格 平米 坪	62万667 円／平米 205万1,925 円／坪
査定価格 平米 坪	63万3,000 円／平米 209万2,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区港南台４丁目１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,315 円／平米 173万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	51万6,290 円／平米 170万6,855 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,152 円／平米 191万1,371 円／坪
査定価格 平米 坪	59万 円／平米 195万540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区港南台４丁目１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,699 円／平米 160万5,721 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,721 円／平米 148万6,778 円／坪
標準価格 平米 坪	59万1,738 円／平米 195万6,286 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区港南台４丁目１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,572 円／平米 118万5,439 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,163 円／平米 135万9,305 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,560 円／平米 192万2,637 円／坪
査定価格 平米 坪	59万3,000 円／平米 196万458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情