路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区日野8-6146-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
価格時点	2023 年
駅名	港南台駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,000万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万6,746 円 1平米 24万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,000万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万6,746 円／坪 1平米 24万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港南区及び隣接市区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的小規模な画地については地縁性をもつ個人及び事業者で、大規模画地についてはマンション用地としての不動産事業者、ファミリーレストラン、自動車関連販売店等のチェーン展開をはかる業者が想定される。鎌倉街道沿いに存し需給は安定的である。画地規模、立地状況により中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は２５０㎡程度で６０００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は概ね横浜市南部に所在する大通り沿いの商業地域で、需要は地場の法人、経営者或いは大手法人が支店、営業所として活用することが考えられ、大規模用地はマンション開発業者が考えられる。供給は事業の移転・縮小、廃止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主である。新規の土地供給は少ないが、建替時等での需要は根強い。土地は立地・規模等により差異があるが、土地２５０㎡程度で６０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中低層店舗等が多い県道沿いの路線商業地域であり、同じ路線商業地域の取引事例を関連付けて試算した比準価格の説得力は高い。一方、路線商業地の建物は低層階は商業系用途であるが、中層階は住居系用途のものが多く、土地価格に見合う収益が得られず収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は広域的に収集した規範性のある取引事例を採用して求めた信頼性の高い価格である。一方、収益価格は対象不動産が将来生み出すと予測される純収益を資本還元して試算した理論的な価格であるが、賃料水準がやや低迷していることから、結果的に低位に求められた。従って本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地価格から検討した価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	港南台駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層小売店舗等が多い県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅併用地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鎌倉街道沿いの路線商業地域で今後も環境に特段の変化はないものと予測する。周辺に集客力のある店舗等があり、日野ＩＣも近いことから、地価は今後安定的に推移するものと見込まれる。 (2)県道沿いに中低層の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として成熟しており、将来も保守的にこのまま暫く現状を維持しつつ推移するものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、穏やかに改善している。港南区の人口はほぼ横ばいから微減、高齢化は年々上昇傾向である。 (2)インフレの影響等による景気の悪化により、繁華性、利便性の高い駅前等を除き、地価は弱含み、需要は二極化傾向である。
地域要因
(1)地域要因に特に変化は見られない。 (2)熟成した路線商業地域であるが、商業背後地の人口減少、顧客の流動の状態等はやや劣り、価格の先行きは不透明である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)標準的な画地で、特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050505 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,592 円／平米 68万6,299 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,007 円／平米 68万7,671 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,714 円／平米 80万9,024 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050505 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万958 円／平米 76万3,547 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,656 円／平米 74万9,325 円／坪
標準価格 平米 坪	22万54 円／平米 72万7,499 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050502 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,164 円／平米 103万5,320 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,103 円／平米 103万8,425 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,532 円／平米 108万2,821 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万933 円／平米 99万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,535 円／平米 99万6,875 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,409 円／平米 82万4,546 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０５０６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,634 円／平米 70万2,968 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,295 円／平米 69万1,929 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,384 円／平米 83万7,688 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	15.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情