路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区芹が谷2-1082-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
価格時点	2023 年
駅名	上大岡駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円／坪 1平米 19万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市南部の繁華性の劣る路線商業地及び近隣商業地域の圏域。駅への接近性が優れると共同住宅や一般住宅への転換もあるが、駅から遠い地域では長期にわたって空き店舗となるか、建物が取り壊された後、駐車場として賃貸される例も見られる。人口増加の影響でスーパーは盛況だが、古い商店の景況は相変わらず厳しい。需要の中心は把握しづらいが、地元不動産業者が㎡当たり２０万円程度で既存物件を購入し賃料収入を得るものと推測する。 (2) 同一需給圏は概ね港南区を中心に横浜市内全域にかけての近隣商業地域、路線商業地域、混在地等。需要者の中心は、規模にも左右され、中規模以上では地場企業や沿道サービス型店舗を展開する法人が多いが小規模画地は圏内の個人事業者が殆どで需給バランスはやや悪い。近隣地域内には共同住宅も多く、用途、規模ともに混在している。商業地においては、画地規模、利用状況等による個別性が強く、同種の取引も少ないことから中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上層階を共同住宅としたものの、対象標準地の収益性の低さは否めず、収益価格は商業地としてはかなり低い水準となった。比準価格は、路線沿いで取引された事例に基づき、繁華性が類似する商業地における取引価格水準を把握するよう努めた。所有者が地元の不動産業者となった場合には、テナント収入で維持しながら建て替えの時期を待つと考え、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、小売店舗、事業所等の混在する近隣商業地域である。繁華性がさほど高くなく自用目的の取引が多い。土地価格に見合う賃料水準の形成には至っておらず投資目的の取引は少なく、収益価格は低位に試算された。商業地の取引は少ないが同一需給圏内の範囲を広げ価格牽連性のある取引事例を収集し得た。従って、実勢を反映した比準価格を重視し商業地であることから収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上大岡駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	250 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9.8 m
奥行き	9 m
面積	82 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	バス圏の幹線道路沿いで交通量が多いが駐車施設に乏しく顧客はスーパーに集まる。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)芹が谷２丁目で人口が増加したが近隣住民はスーパーを利用し、近隣の芹が谷銀座はシャッター商店街のまま。交通量の多いバス路線沿いの商業地で住宅への転換が困難なため、当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)駅から遠いバス通り沿いに位置する古くからの近隣商業地域である。特段の変動要因は見当たらず、繁華性は低いが今後も暫くは同様の環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンションと建売住宅の分譲により人口は微増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾向にある。 (2)資源価格の上昇等、先行き不透明ながら、景気は底堅く推移している。商業地の市況も堅調であるが繁華性、業種等による選別が一層進んでいる。
地域要因
(1)路線沿いは低層飲食店等が多い。顧客は業務スーパーや生鮮館、コープに流れ、需要は低調で住宅への転換も見られない一方で、ほぼ底値と判断した。 (2)古くからの商業地で繁華性が低いものの地域要因に特段の変動はない。割安感から地価は底を打ち横這い傾向にある。
個別的要因	(1)バス停に近接し利便性は優れるが、上層階に事務所が入ることは期待できず共同住宅となる。規模が小さく駐車スペースがない画地で競争力は劣る。 (2)バス通り沿いにあるが、画地規模が小さく競争力の程度はやや劣る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050505 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万958 円／平米 76万3,547 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,429 円／平米 74万8,574 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,378 円／平米 63万6,002 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050505 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,592 円／平米 68万6,299 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,592 円／平米 68万6,299 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,011 円／平米 64万1,400 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,700 円／平米 73万6,246 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,923 円／平米 73万6,983 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,339 円／平米 68万8,769 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050501 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,342 円／平米 78万7,959 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,581 円／平米 78万8,749 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,550 円／平米 68万9,466 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情