路線価 (2023) 北海道深川市4条4-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 深川市北海道深川市４条４番４外
価格時点	2023 年
駅名	深川駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 3万6,366 円
1平米当たり	1平米 1万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	837万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	831万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、深川市内全域の商業地域の圏域。中心的需要者は市内の個人経営者、法人事業者が考えられる。深川市の人口動向を鑑みると、令和２年１１月末から令和４年１２月末の３年間では人口が約９０７人、世帯数も約３０２世帯減少している。人口減少を背景に深川市における既存商店街と沿道サービス施設は消費が長期的に冷え込んでおり、深川市内の商況は停滞気味で、深川市内への新規投資（新規出店）も弱含み傾向で推移し不動産価格は低迷している。 (2) 同一需給圏は深川市内の商業地域一円。主たる需要者は店舗等の所有を目的とする事業法人及び個人事業者である。商圏人口の減少・高齢化に加え商業施設の分散化により中心部は店舗空洞化が目立つ。閉鎖店舗も多く、不動産の流通・利用促進は進んでいないのが現状である。規模が多様であるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧来からの中心商店街であることから自用目的が中心であり、当市の人口減少、後継者問題などから店舗の建替え、大規模改修などが進まないため、依然として容積充足率が低く土地価格に見合った収益性が低く算定された。鑑定評価額の決定にあたっては、経済価値を適切に反映している比準価格を中心に収益価格を参考に、昨今の経済情勢、深川市の人口減少の実態を踏まえ、隣接市町村の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと判断され、投資に見合った賃料を得ることは困難であると思料する。収益価格は想定条件の多い規範性が劣る理論的な価格であるため、精度的観点から市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、売物件の動向等も勘案した結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	深川駅南東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	197.8 坪 (654 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深川市北海道深川市４条４番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	33 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市の人口減少が続くなか、生産年齢人口の減少と高齢者人口の増加の割合及び、郊外型店舗への顧客の流出等もあり、商業地の土地需要は非常に弱い。不動産需要を喚起する要因も見当たらず地価は下落傾向にある。 (2)商圏人口の減少・高齢化が続く中、郊外型店への顧客の流出も続いており、旧来の商業地域における宅地需要は低調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -5.2 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -5.9 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内景気は概ね横ばいで推移しているものの、旧産炭地では不動産需要の回復の兆しはみられず、地価も引き続き下落傾向にある。 (2)大型量販店との競合、インターネット通販等の新たな小売業態の台頭により旧来型の小売店舗の商況は総じて厳しい。
地域要因
(1)国道沿いの商業地域であるが、繁華性が低く人口減少、高齢化、顧客の流出等により、衰退傾向である。 (2)長期衰退傾向にあり、需要減を反映して地価は下落を続けている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市４条４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万806 円／平米 3万5,725 円／坪
推定価格 平米 坪	9,550 円／平米 3万1,572 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,534 円／平米 3万8,131 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市４条４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,087 円／平米 3万42 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,510 円／平米 4万1,358 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,636 円／平米 4万1,775 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市４条４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,556 円／平米 5万1,428 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,575 円／平米 4万4,879 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,575 円／平米 4万4,879 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231311228 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	深川市
地域	北海道深川市４条４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
推定価格 平米 坪	9,879 円／平米 3万2,660 円／坪
標準価格 平米 坪	9,685 円／平米 3万2,019 円／坪
査定価格 平米 坪	9,690 円／平米 3万2,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情