路線価 (2023) 神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰本町2-1064-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市旭区神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰本町２丁目１０６４番４０
価格時点	2023 年
駅名	鶴ケ峰駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,730万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万8,632 円／坪 1平米 17万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね相鉄本線沿線で旭区にある徒歩限界圏の住宅地域である。需要の中心は地元に地縁的選好性がある個人、東京・横浜方面への通勤者層で、圏内のほか圏外の需要者もみられる。新規の宅地供給は限られ、中古の住宅取引や既存宅地の細分化による再販が多く、画地の小規模化が徐々に進みつつある。取引の中心となる価格帯は土地が１３０㎡程度で２千万円台中頃まで。新築戸建は小規模建売となり３千万後半～４千万円までが多い。 (2) 同一需給圏の範囲は、横浜市旭区を中心とした、相鉄本線及びいずみ野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は東京または横浜市中心部へ通勤する第一次取得者層であり、地縁者のほか、隣接市等からの流入も認められる。当該地域は最寄駅から徒歩圏に位置するため、地価は概ね堅調に推移しており、取引の中心となる価格帯としては、土地で２千万円台半ば～３千万円、新築戸建の土地建物総額で３千万円台半ば～４千万円台前半が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣および周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、一般住宅が中心の住宅地域である。地域内の土地取引は居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。本件評価では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意の上、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺には共同住宅等も散見されるが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得する個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益性に着目した収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、実証性が高く、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴ケ峰駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市旭区神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰本町２丁目１０６４番４０
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	13.5 m
面積	159 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現環境を維持するものと思料する。駅からやや距離のある標高７２ｍ程度の丘陵地に位置し、小規模住宅を中心に需要は底堅い。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域として熟成しており、当面の間は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界情勢、コロナ禍の不確実性な時代にあって、政府の財政・金融支援等により、不動産の売物件が少なく、不動産の価格は高値を維持している。 (2)コロナ禍や物価上昇の影響により、個人消費はやや伸び悩んでいるものの、低金利の継続により投資や住宅取得は引き続き堅調である。
地域要因
(1)距離はあるものの駅より徒歩利用も可能な住宅地域である。一般的要因の影響を受け需要に持ち直しの動きが見られる。 (2)鶴ケ峰駅から徒歩圏内に位置する住宅地域で、やや道路は入り組んでいるものの、特段の変動要因はなく、地価は概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)南西道路に面しているため日照等の環境面でやや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０６０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰本町２丁目１０６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,861 円／平米 81万2,816 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,901 円／平米 68万4,015 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,866 円／平米 57万4,801 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０６０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰本町２丁目１０６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,496 円／平米 61万3,250 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,907 円／平米 72万3,707 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,888 円／平米 61万1,240 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050602 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰本町２丁目１０６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,862 円／平米 82万6,044 円／坪
推定価格 平米 坪	21万268 円／平米 69万5,146 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,063 円／平米 57万5,452 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050602 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰本町２丁目１０６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,412 円／平米 80万8,026 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,553 円／平米 67万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,764 円／平米 57万1,158 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情