路線価 (2023) 神奈川県横浜市旭区中沢1-56-95 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市旭区神奈川県横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
価格時点	2023 年
駅名	二俣川駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,180万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,180万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円／坪 1平米 18万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旭区の住宅地で、代替関係にある類似地域は、二俣川駅等を最寄り駅とする住宅地域。需要者の中心は、横浜中心部などへ通勤する会社員世帯であり、相鉄沿線のほか他の圏域からの転入者も見られる。区画整然とした住宅地域だが、駅距離、規模が大であることから、需要は限定的で売却が長期化する傾向が見られる。中心価格帯は１３０㎡程度の土地で２千万円台（ｂ事例２３００万）、新築土地建物で４千万円台から５千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、旭区を中心とした相鉄線沿線の住宅地域と判断される。主たる需要者は横浜市内及び東京方面へ勤務する給与所得者層が中心であり、圏外からの転入者も認められる。地域環境は比較的良好で、周辺の取引動向も概ね安定的に推移しているが、駅徒歩限界圏付近で生活の利便性にやや劣り、流動性の高い画地規模よりやや大きい土地が多いことから市場性の減退も一部で認められる。市場の中心的価格帯は土地１７０㎡程度で３０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は中規模一般住宅の建並ぶ、二俣川駅からやや距離のある住宅地域である。自己居住を目的とした実需取引が中心であり、交通利便性がやや劣ることから、１低専では土地残余法による収益価格は低位に試算される。（成約事例からは、駅徒歩圏内且つ取引利周り６～８％が必要）本件では、市場参加者の取引目的等を考慮し、実需を中心とした現実の取引事例に基づく比準価格を重視し収益価格を参考とし、代表標準地との検討も加え上記のとおり決定した。 (2) 類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求められた。一方、収益価格について、土地価格に対応する賃料の徴収が困難であることから、その価格は低位に求められたものと思料する。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二俣川駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市旭区神奈川県横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模造成による既成住宅地に位置し、今後も現状の利用を維持するものとみられる。総額の張る中規模以上の画地が多いため、地価はやや弱含みでの推移が予測される。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は認められず、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和資金が資産家に集中したため、都心の上昇は大きく、郊外は横ばい傾向となる。女性の労働化、老齢化による駅近物件選好性が増大した。 (2)高齢化率の上昇、貿易摩擦や国際安全保障上の懸念、物価高騰のリスク等が与える地域経済への影響に注視を要する。
地域要因
(1)大規模な住宅団地内に位置し、地域要因に目立った変動はない。交通利便性や総額的に市場性が劣ることから、需要はやや限定的である。 (2)区画整然とした既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)南道路に接面する整形中間画地。日照等快適性に優れるが、規模、形状等は標準的であり、個別的要因の変動は見られない。 (2)個別的要因について特出すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,620 円／平米 55万4,152 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,868 円／平米 57万8,114 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,619 円／平米 59万514 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,339 円／平米 56万9,753 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,591 円／平米 64万6,624 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,346 円／平米 60万9,448 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,083 円／平米 70万4,452 円／坪
推定価格 平米 坪	20万832 円／平米 66万3,951 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,518 円／平米 61万9,935 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０６０１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,320 円／平米 62万5,892 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,320 円／平米 62万5,892 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０６０１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,324 円／平米 61万5,987 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,621 円／平米 60万439 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,621 円／平米 60万439 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情