路線価 (2023) 神奈川県横浜市緑区長津田5-1857-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市緑区神奈川県横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
価格時点	2023 年
駅名	長津田駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,150万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万1,088 円 1平米 44万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,150万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万1,088 円／坪 1平米 44万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、横浜市北部の商業地域である。最寄駅にも近く多様な用途に供されており需要者は法人事業者のほかに収益物件目的の法人等も多い。近隣地域は東京都心部に直結するほか、駅からの道路拡幅も進み建物の中高層化が進んでいることから需要は底堅い。立地や画地条件等により、取引価格は一様ではなく概括的な取引価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は横浜市内のＪＲ横浜線、東急田園都市線沿線の商業地域。投資採算性や希少性に着目した不動産業者、投資家のほか、事業法人による実需も見込まれる。長津田駅南口は北口に比べ雑然としており、繁華性に富んだ環境ではないが、長津田駅南口線の車道拡幅や駅前ロータリー整備の進捗により、駅前商業地としての利便性、繁華性の向上が認められる。商業地の取引は規模、接面道路、容積率等により個別性が強く、中心価格帯（総額）の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、店舗兼共同住宅等が多い商業地域であり、需要は底堅いが、土地の元本価格に見合うような賃料水準が収受されていない市場実態を反映して収益価格はやや低位に試算されたものと判断する。よって、現実の取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡を図り、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、店舗兼共同住宅や店舗ビルが建ち並ぶ長津田駅前の商業地域である。収益性に着目した投資需要が認められる地域だが、ＪＲ横浜線沿線の類似商業地の取引実態を反映した比準価格に対し、収益価格は想定要素が多く流動的であり、上層階の店舗需要が限定的で土地価格に見合う賃料の収受が困難なため低位に試算された。本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長津田駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の店舗兼共同住宅等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市緑区神奈川県横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9.3 m
奥行き	12.7 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道路が整備されるにつれ、建物の高度利用が進んでいる。 (2)長津田駅南口線（長津田駅前）の整備・進捗に伴い、今後も駅前商業地としての利便性や繁華性向上が期待され、地価も堅調な推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 154万7,208 円 1平米 46万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 154万7,208円 1平米 46万8,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め、原材料価格の動向による下振リスクに留意すべき状況にある。 (2)大規模金融緩和により、コロナ禍においても不動産市場は堅調に推移してきたが、日銀の政策変更により、不動産市場の先行きは不透明感が強い状況。
地域要因
(1)駅に近い商業地で、街路条件や利便性がすぐれ、建物の建て替えにつれ高度化が進んでいる。 (2)長津田駅南口は、近年の複合商業施設や店舗ビルの開業等により、駅前商業地としての繁華性の向上が認められ、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)接面道路、隣接地等の環境から、競争力は普通程度である。個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０６０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市緑区
地域	神奈川県横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,422 円／平米 108万5,763 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,465 円／平米 108万2,599 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,945 円／平米 136万5,196 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050605 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,492 円／平米 153万5,611 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,858 円／平米 154万127 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,848 円／平米 165万2,497 円／坪
査定価格 平米 坪	50万 円／平米 165万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050611 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万8,495 円／平米 154万8,844 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,550 円／平米 159万5,310 円／坪
標準価格 平米 坪	49万1,395 円／平米 162万4,552 円／坪
査定価格 平米 坪	49万1,000 円／平米 162万3,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050608 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市緑区
地域	神奈川県横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,638 円／平米 79万2,243 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,994 円／平米 85万9,540 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,225 円／平米 132万6,450 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０６０９Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市旭区
地域	神奈川県横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万4,473 円／平米 127万1,068 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,318 円／平米 128万3,779 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,570 円／平米 164万1,660 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情