路線価 (2023) 神奈川県横浜市瀬谷区宮沢3-33-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２
価格時点	2023 年
駅名	三ツ境駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円／坪 1平米 11万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、相鉄本線を中心にその他の路線を最寄駅とする瀬谷区及び周辺区の住宅地域である。主に需要者の中心は、横浜市内、周辺市内へ通勤する一次及び二次取得層である。近隣地域を含めて利便性に劣る地域が多いため需要は総じて低調である。需給の中心は、中小規模画地である。新築戸建は中小規模で３０００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ線及び相鉄線沿線の瀬谷区及び周辺市区のバス圏に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は、横浜市内・周辺市内に勤務するサラリーマン層が中心である。最寄駅からバス圏に存しているため、需要はやや低調であり、総額的に割安にならざるを得ない地域である。取引の中心は、新築戸建で３，０００万円台である。新型コロナウイルス感染症による大きな価格変動は確認できていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られない、戸建住宅としての利用が多くこれをもとに価格が形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が多い。よって、本件では、多数の信頼性のある取引事例より求められた比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅からバス圏に存する田畑等も見られる一般住宅を中心とした住宅地域と判定した。典型的な需要者は自己利用目的のエンドユーザーであり、当該需要者は居住の快適性・利便性等を重視するため、市場性を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。周辺に収益物件がほとんど確認できないため、収益価格の相対的信頼性は低くなった。よって、比準価格を重視し収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三ツ境駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は大きな変動もなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。 (2)市街化調整区域に存する地域であり、大きな変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。低金利を背景に住宅需要はあるものの、利便性の優劣による選別化がみられる。 (2)円安傾向及びコロナ禍の影響により、景気は厳しい状況が続いている。当区の人口は概ね横這いであるが、不動産市況は二極分化が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は横ばいに推移している。 (2)市街化調整区域内の最寄駅からバス圏に存する住宅地域であり、利便性は劣るため需要は低調である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)地域において標準的であり、個別的要因に大きな変化は認められない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050707 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万3,923 円／平米 37万6,629 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,795 円／平米 37万2,900 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,284 円／平米 38万4,435 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050701 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	10万3,053 円／平米 34万693 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,199 円／平米 34万4,482 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,237 円／平米 32万8,078 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050704 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	10万4,068 円／平米 34万4,049 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,901 円／平米 36万9,945 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,901 円／平米 36万9,945 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市栄区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区宮沢３丁目３３番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万2,881 円／平米 30万7,065 円／坪
推定価格 平米 坪	9万176 円／平米 29万8,122 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,859 円／平米 37万6,418 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情