路線価 (2023) 神奈川県横浜市瀬谷区本郷4-21-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区本郷４丁目２１番１０
価格時点	2023 年
駅名	瀬谷駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,860万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,870万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は相鉄本線沿線の瀬谷区及びその周辺区の住宅地域と判定した。需要者の中心は横浜市中心部や都心等に通勤する一般勤労者層で、圏外からの転入は少ない。最寄駅まで平坦な道程の徒歩可能限界圏域の既成住宅地として、需給はほぼ安定している。同一需給圏内では中古住宅取引、小規模開発による分譲は比較的多く見受けられる。画地規模は混在しているが、中心価格帯は土地で３０００万円前後、新築戸建で４５００万円前後と把握する。 (2) 同一需給圏は、相鉄本線瀬谷駅のほか三ツ境駅や希望ヶ丘駅を最寄駅とする平坦地の普通住宅地域。需要者は、相鉄線沿線に地縁を有する一次取得者が多いが、横浜市中心部や東京方面への通勤も便利であるため、当該地縁者以外も散見される。最寄駅からはやや距離があり居住環境も普通程度に止まるが、平坦地であるため一定の需要を維持している。取引の中心価格帯は、土地単独では２千万円台後半、新築の戸建住宅では総額４千万円台前半と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性を有する取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心とする地域にあるが収益物件であるアパート等も見受けられる。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、新規に土地を購入し賃貸経営への参入は殆どない。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には既存所有地の有効活用と思われる駐車場付アパート等も散見されるが、近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格も参酌するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瀬谷駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区本郷４丁目２１番１０
標準地の範囲
東	10 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏限界圏域の低層住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないため、今後暫くの間は同様の環境を維持していくものと予測する。 (2)街路や画地の再配置等は困難な既成の住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナの影響で先行き不透明感があり、瀬谷区人口は微減傾向であるが、低金利の影響が強く不動産市況は、堅調な状況にある。 (2)政策効果等により経済はプラス成長を維持し、区内住宅地の需要も堅調に推移しているが、交易条件の悪化が企業や家計の負担となるリスクもある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はなく、駅徒歩可能限界圏域の既成住宅地域で、地価動向は安定傾向にある。 (2)地域要因の変動は特に無い。居住環境・利便施設等への接近性は何れも普通程度に止まり、地価は横這い圏内にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は無い。代替・競争関係にある他の不動産と比較して、競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050703 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区本郷４丁目２１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,746 円／平米 54万7,956 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,254 円／平米 54万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,332 円／平米 53万6,670 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050703 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区本郷４丁目２１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,381 円／平米 52万302 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,903 円／平米 53万8,557 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,750 円／平米 61万4,090 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050704 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区本郷４丁目２１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,170 円／平米 52万2,910 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,331 円／平米 51万218 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,844 円／平米 55万1,586 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050705 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区本郷４丁目２１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,690 円／平米 53万7,853 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,425 円／平米 52万3,753 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,862 円／平米 57万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情