路線価 (2023) 神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷1075-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市栄区神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
価格時点	2023 年
駅名	本郷台駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は戸塚区、栄区及び港南区を中心とした横浜市南部の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層や買替層である。供給は、中古の戸建住宅が中心である。駅距離のある地域においても、住環境を重視し、戸建住宅を求める需要層は存在するが、傾斜の多い地域や規模の大きな画地を中心とした地域の需要は回復が遅れている。取引の中心は、土地は４０坪程度の画地で２０００万円前後、新築戸建は３０００万円台と考えられる。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ根岸線及びＪＲ東海道本線等沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は、横浜市及び川崎市並びに都心方面へ通勤するサラリーマン等である。最寄駅バス圏であるが、近隣地域周辺からはターミナル駅である大船駅行きのバスが数多く走っており、利便性は確保されているエリアで、一定の需要は有する。主な取引の価格帯は、土地で２，０００万円前半、新築戸建住宅で、３，０００万円台前半が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地周辺の住宅地域の取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した信頼性の高い試算価格が求められた。周辺にはアパート等も見られるが、取引の中心は自用の一般住宅であり、収益性よりも住環境が重視されることから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅バス圏に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。典型的な需要者は、自己利用目的のエンドユーザーであり、これらの需要者は、取引に意思決定の際には居住の快適性・利便性等を重視する傾向が強い。したがって、市場の実態を反映した比準価格の相対的信頼性は高く、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	本郷台駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市栄区神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	10 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成している。特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後は概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微減傾向で推移している。景気は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市況も、全体的には回復傾向となっている。 (2)栄区の人口は微増傾向で推移している。地価は、全体的には上昇傾向で推移しているが、利便性の違いによる二極化はいまだ健在である。
地域要因
(1)既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受けつつも、丘陵地の多い地域の地価は横ばい傾向に止まっている。 (2)バス便エリアであっても近隣地域のように、利便性が確保された地域においては、需給は比較的安定的に推移している。
個別的要因	(1)南側道路であり、居住環境の快適性は良好であることから、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050703 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市栄区
地域	神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,448 円／平米 51万3,911 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,400 円／平米 50万3,834 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,629 円／平米 44万5,083 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０７０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市栄区
地域	神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,908 円／平米 54万8,492 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,364 円／平米 53万6,775 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,632 円／平米 51万1,213 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050706 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市栄区
地域	神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,903 円／平米 50万5,497 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,198 円／平米 48万9,943 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,498 円／平米 47万1,098 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050712 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市栄区
地域	神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,842 円／平米 57万8,028 円／坪
推定価格 平米 坪	17万259 円／平米 56万2,876 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,573 円／平米 55万7,302 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050712 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市栄区
地域	神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,299 円／平米 37万7,872 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,906 円／平米 40万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,738 円／平米 42万2,302 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情