路線価 (2023) 北海道登別市美園町6-15-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 登別市北海道登別市美園町６丁目１５番２外
価格時点	2023 年
駅名	鷲別駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 2万3,142 円
1平米当たり	1平米 7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	173万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,770 円 1平米 8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	175万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円／坪 1平米 8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、登別市域と隣接する室蘭市蘭東地区の戸建住宅地域。需要者の中心は、サラリーマン層を主とする市内の居住者及び室蘭市への通勤者が大半である。室蘭市に近接する傾斜地に形成された古い住宅地域で、居住環境及び街路条件が不良なため、宅地需要は弱く地価は下落傾向である。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心となる価格帯は中古物件で概ね４００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、市内西部の傾斜地を中心とした住宅地域の圏域。室蘭市との行政界付近に位置し、室蘭市と同一の生活経済圏にある。需要者の中心は登別市及び室蘭市居住者。室蘭市への通勤者が多い。沢沿いの急傾斜地に位置し、街路が狭く、地域の連たんに欠けるなど居住環境が劣るため、住宅需要は弱い。長期間滞留している売物件が多い。新築戸建のための更地需要はほとんどなく、古い中古住宅で４００万円前後が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 傾斜地に形成された古い戸建住宅地域だが街路条件及び居住環境が不良なため、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、最近の地価動向を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 居住の快適性、利便性の良否が価格形成の主要な指標である戸建住宅地域である。賃貸市場が形成されておらず収益価格は求められなかった。自用の中古住宅取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の目安となっている。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鷲別駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登別市北海道登別市美園町６丁目１５番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に特別な変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。街路及び環境条件が不良なため宅地需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。 (2)傾斜地の既成住宅地域としての現状が続くと見込む。沢沿いの急傾斜地のため競争力は弱い。地価は下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,770 円 1平米 8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,770円 1平米 8,400円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2022年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 -4.5 ％
2019年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善している。全国旅行支援等により、人手不足のなか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある。 (2)居住環境や生活利便性の良否に起因する人口の地域偏在により、地域間の需要差が顕著となっている。
地域要因
(1)地勢的に傾斜地に形成された既成住宅地域で、道路幅員も狭く居住環境も劣る。宅地需要は弱く、地価は下落している。 (2)傾斜地に位置し、居住環境が劣るなど宅地需要は弱い。地価は続落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市美園町６丁目１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,930 円／平米 1万9,605 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,239 円／平米 4万462 円／坪
標準価格 平米 坪	9,910 円／平米 3万2,762 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市美園町６丁目１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,213 円／平米 2万3,846 円／坪
推定価格 平米 坪	1万496 円／平米 3万4,700 円／坪
標準価格 平米 坪	8,213 円／平米 2万7,152 円／坪
査定価格 平米 坪	8,380 円／平米 2万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市美園町６丁目１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,229 円／平米 4万429 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,108 円／平米 4万29 円／坪
標準価格 平米 坪	8,339 円／平米 2万7,569 円／坪
査定価格 平米 坪	8,510 円／平米 2万8,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市美園町６丁目１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,842 円／平米 4万2,456 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,348 円／平米 4万822 円／坪
標準価格 平米 坪	8,349 円／平米 2万7,602 円／坪
査定価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市美園町６丁目１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,100 円／平米 1万249 円／坪
推定価格 平米 坪	4,221 円／平米 1万3,955 円／坪
標準価格 平米 坪	6,207 円／平米 2万520 円／坪
査定価格 平米 坪	6,330 円／平米 2万927 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情