路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区荏田西2-11-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
価格時点	2023 年
駅名	江田駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,700万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,700万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円／坪 1平米 31万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急田園都市線江田駅をはじめとする各駅から概ね徒歩圏の住宅地域である。需要者は東京都心へ通勤する比較的年収の高い勤労者が中心で、同一需給圏外からの転入者も多い。最寄駅からは徒歩圏内にあり丘陵地に計画的に開発された住環境に優れた住宅地として需要は底堅い。大手不動産会社による建売住宅も多く、中心的価格帯は土地１５０㎡程度で４，０００万円～５，０００万円台、新築建売住宅で６，０００万円～７，０００万円前後となる。 (2) 同一需給圏は田園都市線各駅停車の最寄駅から徒歩圏の住宅地域で、主な需要者は東京都心への通勤者である。江田駅圏はあざみ野駅徒歩圏を希望する顧客層が購入可能予算の関係から当駅圏の購入に変更する事例も見られる。駅からの地勢は起伏があるが、駅前は商業施設が多く生活利便性は良好である。既存敷地の分割や小規模宅地分譲も見られ、中古物件取引も一定数見られる。土地１５０㎡で４千万円台後半、新築戸建で６千万円台前半程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記市場から、戸建住宅の居住性に着目した自用目的での取引が中心で価格形成され、市場実態に即した比準価格は妥当な水準が得られた。最寄駅に近いためアパート等の賃貸物件も見られるが保有土地の有効活用や節税目的が主であり土地価格に見合う賃料は得られず収益価格は低位にある。よって、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 江田駅から徒歩圏の既成住宅地域で、従来の所有者の相続対策による賃貸住宅も見られるが、賃料水準が低く地価に見合った収益性は無く、共同住宅建築目的での土地売買は見られない。自用の住宅目的の取引が殆んどで、地価形成は居住の快適性及び利便性が主である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から居住環境、規模に類似した多数の信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。従って比準価格を重視し収益価格を比較考量し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	江田駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	10 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅である江田駅から徒歩圏内で成熟した既存の戸建住宅地として、地域要因に特段の変化はない。利便性の良い住宅地であり、需要は底堅く推移するものと予測する。 (2)東急田園都市線江田駅から徒歩圏で、高台に位置する低層住宅地域。江田駅は各駅停車駅であるが、周辺は生活利便施設も多い。交通接近性も良く、あざみ野駅圏に比べ値頃感があり、地価は強含みで推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万8,002 円 1平米 31万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の後、今後は政府による大型財政予算が手伝って景気動向も回復が見込まれ、住宅市場にも波及が期待される。 (2)建築資材価格上昇、防災や省エネ仕様により住宅価格高騰、先行きの利上げは限定的でも住宅需要の減退が懸念。住宅価格は立地により三極化。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地として底堅い需要がみられる。 (2)最寄駅は各駅停車駅で、やや起伏ある地勢であるが、駅から近く、交通利便性・生活利便性が良好なため、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。東側６．５ｍ道路に面する画地で、近隣地域内での選好性は普通程度である。 (2)日照等に影響を及ぼす街路方位については東と選好性はやや高いが、選好性の程度については特段の変化は見られていない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050301 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万2,284 円／平米 106万5,471 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,922 円／平米 106万7,580 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,767 円／平米 96万7,888 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,010 円／平米 97万8,609 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,558 円／平米 96万7,197 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,232 円／平米 102万8,933 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,804 円／平米 113万9,922 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,631 円／平米 115万5,880 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,758 円／平米 108万262 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０３０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,820 円／平米 94万8,227 円／坪
標準価格 平米 坪	31万76 円／平米 102万5,111 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情