路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区榎が丘39-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区榎が丘３９番５
価格時点	2023 年
駅名	青葉台駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,780万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,800万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万2,456 円／坪 1平米 27万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、青葉区内の東急田園都市線各最寄駅から概ね徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は都心や横浜中心部に通勤する一次取得者層である。青葉区内でも人気の高い青葉台駅徒歩圏の住宅地であり、駅前には商業施設が充実しており、利便性は非常に良好である。また、区画整然とした住宅地域が形成されており、住宅需要は概ね堅調である。市場の中心価格帯は、土地で５千万～６千万円前後、新築戸建住宅で６千５百万～７千５百万円前後である。 (2) 同一需給圏は東急田園都市線青葉台駅から徒歩圏の住宅地域である。青葉台駅圏は都心への連絡も良好で駅前は商業施設が集積し住環境の良さから名声が高い。旧分譲住宅地域で区画が比較的大きく、総額が嵩むが、在庫不足から需要は堅調。主な需要者は比較的高所得の給与所得者や自営業者で、他の圏域から二世帯住宅等の買換需用者も多い。分割困難な土地は中古住宅取引も多い。土地２００㎡で５千万円台半ば、戸建住宅は総額７千万円台前半が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺には貸戸建住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性や市場流通性を重視することから、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は東急田園都市線青葉台駅圏の住宅地域であり、自用の戸建住宅が主で賃貸利用は少ない。容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、単価と総額の関係に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青葉台駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区榎が丘３９番５
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	15.5 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると予測する。青葉台駅から徒歩圏で住宅需要は堅調であることから、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (2)東急田園都市線青葉台駅から概ね徒歩圏の、中規模戸建住宅中心の既成の住宅地域である。地勢は駅から緩やかな上り勾配で、区画整然として閑静である。近隣地域周辺は大規模開発は見られず今後も現状維持と思慮する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年の青葉区の人口はほぼ横ばいであるが、住宅需要は堅調である。駅徒歩圏の住宅地の地価は全般的に上昇基調にある。 (2)住宅ローン利用者約７割の変動型は現時点金利上昇の影響は軽微で日銀の国債残保有残高が高水準なため低水準と思料するが、金融政策の変動を注視。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。最寄駅へのアクセス及び住環境は比較的良好な地域であり、住宅需要は概ね堅調である。 (2)青葉台駅から徒歩圏で、地勢はやや起伏ある閑静な中規模住宅地域。急行停車駅で駅前の商業集積等、交通・生活利便性高く住環境良好。地価は堅調
個別的要因	(1)個別的要因に変動はないが、西道路に面する画地であり、日照等の点で若干優位性が認められる。 (2)日照等に影響を及ぼす街路方位については西と選好性はやや高いが、選好性の程度については特段の変化は見られていない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区榎が丘３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,134 円／平米 95万5,877 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,586 円／平米 89万7,863 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,586 円／平米 89万7,863 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050310 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区榎が丘３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万41 円／平米 99万1,936 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,947 円／平米 90万8,975 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,419 円／平米 89万7,311 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区榎が丘３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,958 円／平米 85万2,809 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,170 円／平米 78万4,084 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,984 円／平米 89万9,179 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050301 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区榎が丘３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,514 円／平米 78万8,527 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,894 円／平米 88万5,658 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,698 円／平米 89万8,234 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050307 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区榎が丘３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,370 円／平米 99万6,329 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,781 円／平米 100万4,300 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,939 円／平米 90万2,336 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情