路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区もえぎ野5-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区もえぎ野５番１９
価格時点	2023 年
駅名	藤が丘駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,840万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,840万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万1,226 円／坪 1平米 32万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、青葉区及び隣接周辺地域における東急田園都市線沿線に形成された住宅地域である。需要者は、東京都心方面等へ通勤する勤労所得者層及び地元居住者等が中心で、東京都区部等圏外からの転入もみられる。藤が丘駅からの徒歩１０分圏にある街区整然とした住宅地域で、需要は概ね堅調である。需要の中心的価格帯は、土地のみで総額６千万円を挟む価格帯、建売で同じく７千万円台となっている。 (2) 同一需給圏は東急田園都市線沿線の住宅地域を含む圏域で、主として藤が丘、市が尾、江田の各駅より徒歩圏の戸建住宅地域によって形成されている。需要者の中心は横浜市内在住の高額所得者や青葉区内の買い替え層だが、通勤利便性や良好な住環境により、周辺市内や都内からの転入者も見られる。住宅需要は好調だが、一方で供給が不足している。中心価格帯は土地の場合２００㎡で６４００万円程度だが、近年は開発業者による敷地の細分化も積極的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 接近条件等に優ることから周辺地域には共同住宅等の収益物件もみられるものの、近隣地域は建築協定によりアパート等の建築は不可であり、取引は自己利用目的を中心として行われる。地価は居住の快適性、利便性等に着目して形成されており、収益性が地価に与える影響は小さい。このため、市場実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて採用せず、代表標準地の価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格については、自己居住目的の取引事例が多い中、特に対象標準地と代替性が強く認められる藤が丘駅徒歩圏の取引事例を複数採用し、説得力ある価格が得られた。収益価格については、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合う賃料を想定することが困難であること等から低位に得られた。従って市場実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	藤が丘駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅からなる区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区もえぎ野５番１９
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	80 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14.3 m
面積	213 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	「もえぎ野第２地区建築協定」あり
街路	基準方位　北　６．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	建築協定（建築協定）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街区整然とした住宅地域で、既に熟成しており、今後もほぼ現況を保持すると予測する。居住の快適性、生活利便性が認められ、需要は堅調で、地価は概ね堅調に推移している。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も当面は現状の地域環境のまま推移するものと予測される。なお、最寄り駅である藤が丘駅前の再開発が予定されており、利便性の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇、供給制約等による影響に注意を要する。当区の住宅市場は、概ね堅調に推移している。 (2)青葉区の人口は微増傾向である。通勤の利便性や良好な住環境により、東急田園都市線沿線の立地条件の良い住宅地を中心に地価は上昇している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。住環境良好な住宅地域で、接近条件にも優り、需要は安定している。 (2)区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050312 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区もえぎ野５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,934 円／平米 112万3,822 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,935 円／平米 111万3,907 円／坪
標準価格 平米 坪	34万338 円／平米 112万5,157 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050306 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区もえぎ野５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万157 円／平米 112万4,559 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,940 円／平米 114万3,678 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,635 円／平米 109万9,691 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区もえぎ野５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万702 円／平米 89万4,941 円／坪
推定価格 平米 坪	29万468 円／平米 96万287 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,742 円／平米 106万6,985 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050310 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区もえぎ野５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,679 円／平米 93万7,843 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,581 円／平米 88万7,929 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,724 円／平米 94万4,604 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050309 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区もえぎ野５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,010 円／平米 97万8,609 円／坪
推定価格 平米 坪	29万544 円／平米 96万538 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,876 円／平米 90万8,740 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情